01. studeni 2018.

Obrnuta hipoteka - krediti koji se troše za života, a otplaćuju nakon smrti

Ovih dana ponovo se piše o tzv. obrnutoj hipoteci, kreditiranju namijenjenom starijim osobama u kojem se odobrena sredstva troše tijekom života, a vraćanje kredita uslijedi nakon smrti osobe, prodajom založene imovine.

>>>Krediti poduzećima pali na 64,6 milijardi kuna

O toj je temi 2010. godine za Lider pisao prof. dr. sc. Vlado Leko sa Ekonomskog fakulteta u Zagrebu. Tekst prenosimo u cijelosti:

Za starije osobe koje nemaju dovoljno novca za životne, zdravstvene i druge potrebe, ali posjeduju vrijedne kuće i stanove koje ne žele prodati, osmišljena je nova, kod nas nepoznata, hipoteka – tzv. obrnuta. Riječ je o kreditu koji dužnici ne otplaćuju ako stanuju u nekretnini na osnovi koje im se on odobrava.

Ona je starica, sama je, ima mizernu mirovinu i živi na rubu bijede. Pobolijeva, a ne može platiti liječenje i tuđu skrb. Stanuje u golemu vlastitu stanu u središtu Zagreba vrijednom 300 tisuća eura koji ne želi prodati i u kojem želi umrijeti. Oni su stari bračni par, poljoprivrednici, žive u Slavoniji, bez djece su ili su ih ona zaboravila. Nemaju mirovine ili drugih prihoda, ali imaju vrijedno poljoprivredno imanje koje ne obrađuju jer se teško brinu i o sebi. Riječ je o tipičnim primjerima starije populacije ‘bogate nekretninama, a siromašne novcem’. Za takve osobe, koje nemaju dovoljno novca za svakodnevne životne, zdravstvene i slične potrebe, ali istodobno posjeduju vrijedne kuće i stanove u kojima žive i ne namjeravaju prodavati, osmišljena je potpuno nova, kod nas nepoznata, tržišna mogućnost povećavanja njihovih tekućih prihoda uporabom tzv. obrnute hipoteke, koja se u svijetu pokazuje kao prihvatljivo i sve popularnije rješenje. Nasuprot poznatoj izreci da ‘nema kredita koji se ne vraća, kamate koja se ne plaća i roka koji ne dospijeva’, obrnuta je hipoteka kredit koji dužnici ne otplaćuju ako stanuju u nekretnini na osnovi koje im se on odobrava.

>>>RBA: Krediti stanovništvu dosegnuli 119,8 milijardi kuna

Raste dug, pada imovina

Sredstvima konvencionalnog stambenog kredita korisnik kupuje nekretninu i otplaćuje glavnicu i kamate, a kod obrnute hipoteke dužnik na osnovi nekretnine u svom vlasništvu dobiva iznos kredita u novcu. Dug se pritom tijekom vremena samo obračunava i naplatit će se tek pri zatvaranju kredita. Kod obične hipoteke otplatama kreditnih rata smanjuje se dug, a raste udjel dužnika u vrijednosti kupljene nekretnine. Kod obrnute pak hipoteke dug se s vremenom povećava, a smanjuje se udjel vlasnika u vrijednosti nekretnine. Obična je hipoteka ‘dug koji pada i imovina koja raste’, a obrnuta je ‘dug koji raste i imovina koja pada’.

U odobravanju običnog hipotekarnog kredita dužnik uz nekretninu mora ispuniti i druge kreditne uvjete. Kod obrnute ne mora ispuniti takve uvjete jer neće otplaćivati kredit dok je živ, pod uvjetom da u nekretnini stanuje ili je ne proda. Nakon isteka roka običnog hipotekarnog kredita dužnik više ništa ne duguje, a kod obrnute hipoteke kredit se naplaćuje iz vrijednosti nekretnine tek nakon dužnikove smrti.

>>>RBA: Krediti stanovništvu porasli na 121,8 milijardi kuna

Obrnutom hipotekom mogu se koristiti samo stariji od dobi potrebne za mirovinu (u SAD-u je to 62 godine) bez obzira na svoje zdravstveno ili imovinsko stanje, prihode, kreditnu sposobnost, zaduženost, mirovinu, socijalnu pomoć ili zdravstveno osiguranje. Ma koliko dužnik dugo živio, kreditna obveza nikad mu ne može biti veća od vrijednosti nekretnine na osnovi koje je dobio kredit, a dug se vraća iz vrijednosti nekretnine. Kreditor se ne može naplatiti iz dužnikove mirovine, bankovne štednje, ulaganja u osiguranje života ili u investicijske fondove, a nema ni obveze nasljednika da isplaćuju dug.

Obračun na kraju

Kamate i naknade obračunavaju se svaki mjesec, ali s glavnicom se naplaćuju tek pri konačnom obračunu, tako da korisnik ne mora imati vlastiti početni udjel. Korisnik ostaje vlasnik nekretnine, zato je dužan plaćati porez na imovinu, osiguravati je, plaćati režije te održavati da joj se ne bi smanjila vrijednost. Obrnuta hipoteka može se ugovoriti kao kredit ograničenog trajanja uz mogućnost obnavljanja ili kao doživotna hipoteka. Ako dužnik poživi dulje od ugovorenog roka, kreditor ga ne može iseliti, nego se zaključuje novi ugovor. Doživotna hipoteka dospijeva tek nakon smrti drugog člana bračne zajednice.

>>>Pravda za sve: Treba razmisliti o objavi naziva tvrtki u presudama

Dužnici kredit mogu koristiti slobodno, prema osobnom izboru: jednokratnom isplatom cijelog iznosa, upotrebom kreditne linije, pri čemu sami odlučuju kada će i koliko novca povući, redovitim mjesečnim isplatama ili kombinacijom svih tih mogućnosti.

Iznos kredita ovisi o dobi dužnika i očekivanom trajanju života, kamatnoj stopi i vrijednosti nekretnine na temelju koje se kredit odobrava. Maksimalni je iznos kredita između 50 i 70 posto vrijednosti nekretnine. Prosječna je dob korisnika 75 godina, a što je korisnik stariji, povlači i više novca. Visina kredita ograničena je jer se obrnuta hipoteka tretira i kao socijalna kategorija, pa su poslovi vezani uz nju precizno regulirani i kontrolirani, a dužnici veoma zaštićeni. Zainteresirani moraju prije podnošenja zahtjeva za kredit obaviti najmanje 45-minutne konzultacije s ovlaštenim savjetnicima. Potvrda o savjetovanju uvjet je za podnošenje zahtjeva za kredit. Dužnici mogu u ograničenom roku i otkazati ugovor o kreditu bez ikakvih posljedica ili troškova.

Dostojanstvena starost

Najvažnija je pogodnost obrnute hipoteke što dužnici ne moraju vraćati kredit, zadržavaju vlasništvo i nastavljaju živjeti u vlastitu domu i istodobno poboljšavaju svoj životni standard i zdravstvenu skrb. Ta hipoteka omogućava im financijsku neovisnost i dostojanstvenu starost. S druge je strane uočeno nezadovoljstvo djece zbog gubitka naslijeđa nekretnina koje roditelji upotrebom obrnute hipoteke zapravo otuđuju ili im znatno smanjuju vrijednost. Taj bi problem mogao biti zapreka širenju obrnute hipoteke u onim zemljama u kojima su obiteljske veze čvrste i gdje djeca tradicionalno nasljeđuju obiteljske kuće ili stanove. Takav je slučaj i u Hrvatskoj. Financiranje obrnutom hipotekom iznimno je uspješna financijska inovacija koja se u posljednjih desetak godina naglo širi u SAD-u, Kanadi, Velikoj Britaniji, Švedskoj, Australiji i drugim zemljama. Nakon početnog nepovjerenja broj obrnutih hipoteka u SAD-u eksplozivno raste, čak i u krizi, i povećao se s beznačajnih 157 ugovora 1990. na 640 tisuće u 2009. Samo u posljednjih deset godina odobreno je 600 tisuća tih kredita.

>>>Poduzetnicima nova linija kredita iz HBOR-a s kamatom manjom od dva posto

Ta bi inovacija mogla biti korisna za Hrvatsku. Jedna petina našeg stanovništva starija je od 65 godina, ali ona čini čak dvije petine siromašnih u zemlji. U Hrvatskoj je visok udjel privatnog vlasništva nad stambenim nekretninama i mnogo je sličnih onima iz uvoda koji nemaju pristojne tekuće prihode, ali vlasnici su hipotekama ‘nezarobljenih’ nekretnina. Istodobno većina umirovljenika ima niske mirovine kojima teško pokriva i osnovne životne troškove. Uza sveobuhvatnu regulaciju, zaštitu korisnika i aktiviranje banaka i drugih potencijalnih kreditora primjenom obrnute hipoteke angažirali bi se privatni izvori za zbrinjavanje starije populacije, smanjili proračunski izdaci za pomoć starijim osobama, rasteretili starački domovi, olakšao položaj staračkih poljoprivrednih kućanstava, a starijima omogućila dostojanstvena starost u vlastitu domu.

Piše: prof. dr. sc. Vlado Leko, Ekonomski fakultet u Zagrebu