24. rujan 2015.

Deset nedostataka i primjedbi Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina bankama će izbiti polugu za podcjenjivanje hipoteke, a državi i poduzetnicima onemogućiti precjenjivanje nekretnine.

Vrijednost nekretnina s političko-sudskim epilogom poput Spačve i Planinske novim bi procjenama mogla biti dramatično srezana. No, novi zakon ima i svoje nedostatke. Više o ovoj temi možete pročitati u tjedniku Lider, na portalu možete pročitati o deset prednosti Zakona o procjeni nekretnina, a sada vam donosimo deset nedostataka i primjedbi.

1. Manjkavost je prihodovne metode izračuna procjene vrijednosti nekretnine u tome što se temelji na budućim primanjima iznajmljivanjem nekretnine. Ugovor o iznajmljivanju određuje cijenu, no ako je tržište poremećeno, najmoprimac ne plaća najam i naposljetku dogovara s vjerovnikom oprost polovine duga, čime vrijednost nekretnine drastično pada. Zato u HUP-u smatraju da bi metoda trebala biti elastičnija.

2. Iako u Ministarstvu graditeljstva smatraju suprotno, u HUP-u tvrde da prihodovna metoda nije potpuno usklađena s međunarodnim standardom procjene vrijednosti nekretnina, a ni s međunarodnim standardom evaluacije novčanih tokova. Ako bi projekt financirale međunarodne financijske institucije, ona za njih neće biti prihvatljiva pa će naručitelji angažirati strane procjenitelje, što će im povećati trošak, a domaći će u tim slučajevima ostajati bez angažmana.

3. Pogreška je, smatraju sudski vještaci, što je stopa kapitalizacije doslovno prepisana iz njemačkog zakona i nije prilagođena hrvatskom tržištu. Riječ je o postotku koji se određuje prema odnosu između prihoda nekretnine i njezine vrijednosti. U Njemačkoj je tržište stabilnije i stopa kapitalizacije može se odrediti za svako tamošnje područje i za idućih dvadeset godina, no na nestabilnom tržištu kakvo je hrvatsko besmisleno ju je definirati jer se vrijednosti nekretnina i prihodi od njih često mijenjaju, zato ta varijabla može biti slaba karika u prihodovnoj metodi procjene vrijednosti nekretnina.

4. U poslovnim odnosima procjene nerijetko izrađuju i specijalisti konzultanti koji nisu sudski vještaci i ne ispunjavaju uvjete za imenovanje prema ovom zakonu, ali mnogo su stručniji i iskusniji u primjeni međunarodno priznatih standarda pa bi se u takvim poslovnim odnosima i njima moralo omogućiti procjenjuju vrijednost nekretnina.

5. Odvjetnici smatraju da ovim zakonom nije ispravljena nepravda prema osobama čije se nekretnine odlukom vlasti izvlašćuju. Da se to učinilo, bile bi stavljene izuvan snage odredbe Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade vlasniku nekretnine. Druga je mogućnost promijeniti odredbe Zakona o izvlaštenju jer će procjene vrijednosti nekretnina biti pravednije.

6. Agencije za nekretnine kažu da je najveći problem nedostatak kvalitetnih podataka. Predlažu da se u podatke uvrste i godina gradnje, orijentacija nekretnine i njezino stanje, visina hale u poslovnim ugovorima, što iz ugovora koji će biti jedan od temelja za bazu (koje još nema) podataka nije vidljivo.

7. Procjenitelj smatra da će veliki problem biti taj što u velikom dijelu zemlje neće biti podataka ili će ih biti vrlo malo. Split kao drugi najveći grad u zemlji do sada nema ustrojenu bazu kupoprodajnih cijena, pa je pitanje kako će to riješiti manje sredine.

8. Mišljenje je sudskih vještaka da je trebalo početi kao u Njemačkoj, najprije stvoriti bazu podataka pa tek onda izraditi zakon. Proći će godine dok ne budemo imali kvalitetnu bazu podataka, što znači da bi, prema predviđanjima jednog procjenitelja, u sljedećih nekoliko godina i dalje moglo biti različitih procjena za jednu nekretninu.

9. U Hrvatskoj ne postoje jasni kriteriji koju fakultetsku naobrazbu treba imati sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno sudski procjenitelj.

10. Problem je i needuciranost mnogih sudskih vještaka.