Iako su na snazi malo više od godinu dana, nova pravila oporezivanja prometa nekretnina još izazivaju neke dvojbe, prije svega tko i u kojim slučajevima plaća PDV. Posebno se to odnosi na prodaju nekretnina u ovršnom postupku ili stečaju
U Hrvatskoj se, nakon 17 godina primjene starog sustava, od 1. siječnja 2015. godine primjenjuju ‘nova‘ pravila oporezivanja prometa nekretnina. Iako je od početka primjene prošlo, dakle, tek godinu i tri mjeseca, porezni obveznici i Porezna uprava uglavnom su se navikli na te promjene. Osnovne su razlike između starog i novog sustava oporezivanja prometa nekretnina u tome što prema starim pravilima (onima prije 1. siječnja 2015. godine) promet zemljišta ni u kojem slučaju nije podlijegao oporezivanju PDV-om, nego isključivo porezu na promet nekretnina i to neovisno o tome je li riječ o ‘praznom‘ zemljištu ili onom na kojem se nalazi neka građevina. Promet građevina oporezivao se ili PDV-om ili porezom na promet nekretnina, ovisno o tome je li građevina u smislu propisa o PDV-u bila nova ili stara i, naravno, ovisno o tome tko ju je isporučivao (samo se isporuke koje obavlja obveznik PDV-a oporezuju tim porezom).
Zemljište ili građevina
Prema odredbama propisa koje primjenjujemo nakon 1. siječnja 2015. godine promet neizgrađenih građevinskih zemljišta podliježe oporezivanju PDV-om, a promet svih drugih zemljišta (primjerice poljoprivrednih) oporezuje se porezom na promet nekretnina. Prodaja izgrađenog zemljišta uvijek dijeli porezni režim građevine koja se na njemu nalazi jer se promet građevina oporezuje ili PDV-om ili porezom na promet nekretnina. Načelno, ako je riječ o građevini koja je nastanjena/koristi se kraće od dvije godine, njezin se promet oporezuje PDV-om (to vrijedi i za prodaju građevina prije prvog nastanjenja/korištenja). Ako taj uvjet nije zadovoljen, promet se oporezuje porezom na promet nekretnina. To je vrlo kratki prikaz pravila o oporezivanju prometa nekretnina pa je za promet svake pojedine nekretnine preporučljivo provjeriti njezin konkretan porezni status jer postoji još i niz drugih elemenata i detalja koje pritom treba uzeti u obzir. Primjerice, je li u dvije godine prije prodaje na nastanjenoj građevini obavljena veća rekonstrukcija čija vrijednost premašuje 50 posto njezine prodajne cijene. U ovom bih tekstu htio upozoriti na neke, nažalost, još uvijek učestale nedoumice i zablude o primjeni novih odredaba propisa o oporezivanju prometa nekretnina kad je riječ o prodaji u ovršnom postupku.
Samo obveznici PDV-a
Naime, odredbama članka 75. stavka 3. točke d) Zakona o PDV-u propisano je da u slučaju isporuke nekretnina koje je prodao ovršenik u postupku ovrhe PDV na taj promet plaća kupac. Na temelju tog (zapravo vrlo jasnog) pravila u praksi nastaju zablude u tom smislu da neki smatraju da promet svake nekretnine u ovršnom postupku podliježe PDV-u. To je, međutim, sasvim pogrešno shvaćanje. Naime, članak 75. uređuje pitanje tko plaća PDV – prodavatelj ili kupac, a ne je li sâm promet dobra oporeziv PDV-om. Da bi prodaja nekretnine u ovršnom postupku (kao i u ‘redovnom‘ prometu) podlijegala oporezivanju PDV-om bitno je da su i prodavatelj (u ovom slučaju ovršenik) i kupac obveznici PDV-a i da su zadovoljene pretpostavke da se tu nekretninu smatra oporezivom PDV-om na temelju pravila iz članka 40. stavka 1. točke j) i k) Zakona o PDV-u.
Što treba razlikovati
Ako se, dakle, u ovršnom postupku prodaje npr. građevina koja je nastanjena kraće od dvije godine (i zemljište na kojem se nalazi), a ovršenik i kupac su obveznici PDV-a, taj je promet doista oporeziv PDV-om, ali porez plaća kupac, a ne prodavatelj (tzv. tuzemni prijenos porezne obveze). S druge strane, ako se prodaje npr. poljoprivredno zemljište, taj promet neće se oporezivati PDV-om usprkos tome što se prodaja odvija u okviru ovršnog postupka. Isto tako, ako se u ovršnom postupku prodaje građevinsko zemljište, ali ovršenik (ili kupac) nije obveznik PDV-a, na taj se promet također ne plaća PDV. Osim opisane zabune nastaju problemi i s prodajom nekretnina u stečajnom postupku, koji, naime, nije isto što i ovršni postupak, iako se u njemu primjenjuju neke odredbe Ovršnog zakona. On time ipak nije postao ovršni postupak i zato se odredba članka 75. stavka 3. točke d) Zakona o PDV-u pri prodaji nekretnina u stečajnom postupku ne primjenjuje, nego se odnosi doista samo na ovršni postupak.