Već smo i mi i cijela javnost umorni od primjera propisa koji su iz brojnih razloga mnogo lošiji od onoga što nam treba. Pritom su razlozi različiti, od toga da je propis trebalo donijeti u vrlo kratkom roku, preko nestručnosti ili nemara izrađivača pa do pritiska raznih lobija koji, izravno ili neizravno, formalno ili neformalno, otvoreno ili prikriveno, uspiju postići neko rješenje u određenom propisu.
U ovom tekstu bavimo se jednim rješenjem iz Zakona o prostornom uređenju (NN 153/13), i to onim iz članka 170. toga zakona, koji izgleda kao pravi primjer rješenja koje pogoduje neravnopravnosti, da ne kažemo javnom reketu (na teret) vlasnika zemljišta. Riječ je o zakonskom rješenju koje se na prvi pogled čini upravo idealnim, ali to je ipak samo dojam na prvi pogled. Evo o čemu se radi. Jedinice lokalne samouprave (općine i gradovi) su oni koji donose urbanističke planove kojima se određuje gdje se i što smije, a gdje se ne smije graditi. Pri tome je točno da njihovi planovi moraju biti usklađeni s onima koje donose županije i država, ali je ipak potpuno jasno da je ključna ovlast na gradovima i općinama. Polazeći od toga, jasno je da svi vlasnici zemljišta nikada neće biti potpuno zadovoljni, jer bi svi htjeli imati najveću izgrađenost, zato što samo ona jamči najbolju prodajnu cijenu zemljišta na tržištu.
Cijenu određuje sud
Kada je tako, jasno je da će biti mnogo nezadovoljnih i da se mora osigurati da onaj tko je vlasnik neizgrađenog zemljišta na kojemu ne može graditi (jer je tu planirano građenje infrastrukture ili građevine javne namjene) bude u cijelosti odštećen isplatom tržišne vrijednosti zemljišta koje je prenio u vlasništvo gradu ili općini. I doista, Zakon je u navedenom članku jasno propisao ne samo pravo na tržišnu naknadu nego i razmjerno jednostavnu i vrlo jasnu proceduru za ostvarenje toga prava.
Dakle, ako imate zemljište na kojemu je urbanističkim planom uređenja planirano građenje infrastrukture (cesta u prvom redu, ali može biti i trasa plinovoda i sl.) ili građevine javne namjene, praktično nemate većih problema. Naprotiv, imate mogućnost riješiti se zemljišta od kojega inače nemate nikakvu korist i ne ovisite o tome kada bi grad ili općina htjeli poduzeti tu investiciju. Samo date izjavu o prijenosu zemljišta na zapisnik uredu državne uprave u županiji, odnosno Gradu Zagrebu. Grad ili općina na čijem se području nalazi zemljište taj prijenos moraju prihvatiti i jedino što nakon toga ostaje sporno jest cijena - tržišna vrijednost prenesenog zemljišta u vrijeme prijenosa.
Ako se vlasnik i grad odnosno općina ne sporazumiju o tome, cijenu će odrediti sud u izvanparničnom postupku. Naknada (i to u visini tržišne vrijednosti) plaća se najkasnije u roku od dvije godine od dana prijenosa zemljišta, odnosno sklapanja ugovora. Ono što izrijekom u ovom zakonu nije propisano jest plaćaju li se kamate na taj iznos. Ako se ne plati u roku od dvije godine, sigurno počinju teći zakonske zatezne kamate, a sporno je ima li kamata unutar toga roka. Budući da se tržišna vrijednost utvrđuje s obzirom na izjavu o prijenosu odnosno vrijeme kada se ta izjava daje, čini se da ipak zatezne kamate teku i za te prve dvije godine, ali to ipak nije sigurno. Ova varijanta s infrastrukturom inače će često koincidirati s interesima gradova i općina tako da će često baš gradovi i općine i prije izjave o prijenosu pokrenuti postupak izvlaštenja, a dodatno treba reći da u pravilu ti urbanistički planovi uređenja postoje. Zato i sitnije primjedbe na zakonski tekst nisu tako bitne.
Opstrukcija vlasnika
Međutim, ako se na nekom zemljištu ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja, situacija je, stvarno, potpuno drukčija, naravno na štetu vlasnika. Najprije je vlasnik oštećen time što u cijelosti ovisi o gradu ili općini, zato što oni (a ne vlasnik) odlučuju o tome hoće li ili neće (i ako hoće, kada će to biti) donijeti detaljan plan uređenja. To znači da grad i općina imaju mogućnost vrlo jednostavno opstruirati pravo vlasnika na naknadu i taj vlasnik nema pravnu mogućnost natjerati grad ili općinu da donese ovaj plan (koji je inače dosta detaljniji i uopće zahtjevniji i skuplji od urbanističkog plana uređenja).
To znači i više nego pogodnu situaciju za gradove i općine (to prije što gotovo sve jedinice lokalne samouprave oskudijevaju u sredstvima za plaćanje) da opstruiraju (ili točnije šikaniraju) vlasnike. Naprimjer, hipotetična situacija u kojoj svi vlasnici zemljišta na Marjanu u Splitu (a riječ je o površini od 340 hektara, od čega je pretežiti dio u privatnom vlasništvu) odluče prenijeti ga u vlasništvo Grada Splita. Po cijeni od (samo) tisuću kuna po četvornome metru to je iznos koji premašuje višegodišnji gradski proračun. Grad to ne može platiti, to je jasno, a kako bi javni interes (ako ništa drugo, barem zbog bespravne gradnje) svakako bio da se napravi prijenos prava vlasništva, onda je jasno da je nužno prilagoditi sadašnje zakonsko rješenje (npr. i tako da se odredi redoslijed plaćanja).
Međutim, ključno je to da se iz zakonskog teksta izbace riječi koje gradove i općine stavljaju u poziciju ‘kadija te tuži, kadija ti sudi‘. To znači da bi bilo jedino logično da svatko tko ne može ishoditi isprave za građenje ima pravo da ga isplati jedinica lokalne samouprave, neovisno o tome ima li detaljan plan uređenja. Bez toga ćemo se i dalje čuditi kako to da su iznimno rijetki slučajevi isplate ako se na nekom zemljištu ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja.