Porezna uprava smatra da ‘porezni obveznik koji isporučuje nekretninu koja je oslobođena PDV-a ne može izabrati oporezivanje u slučaju kada takvu nekretninu prodaje kupcu, u ovom slučaju leasing-društvu koje nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti‘. Mnogima nije jasno zašto i koji je zakonski temelj za to tumačenje
U prošloj kolumni iznio sam kratki prikaz pravila o oporezivanju prometa nekretnina primjenjivih od 1. siječnja 2015. godine: isporuka građevina kod kojih je od prvog nastanjenja/korištenja do sljedeće isporuke proteklo više od dvije godine i onih zemljišta koja se u smislu propisa o PDV-u ne smatraju građevinskim zemljištima oslobođena je PDV-a i oporezuje se porezom na promet nekretnina (PPN). Prodaja izgrađenog zemljišta dijeli porezni režim građevine koja se na njemu nalazi pa se oporezuje PDV-om ili porezom na promet nekretnina, ovisno o oporezivanju prometa te građevine.
Povoljnija opcija
Porez na promet nekretnina, međutim, nije ‘povrativ‘ porez (za razliku od PDV-a, koji je u prometu između obveznika tog poreza, u pravilu, neutralan), nego predstavlja trošak za stjecatelja, pa oslobođenje od PDV-a i oporezivanje prometa nekretnine porezom na promet nekretnina kupcu ne mora odgovarati. Ono ne mora odgovarati ni prodavatelju koji je pri nabavi nekretnine odbio pretporez jer pri prodaji oslobođene nekretnine (unutar razdoblja od deset godina od stjecanja) mora ispraviti odgovarajući dio odbijenog PDV-a i vratiti ga u državni proračun. Da oporezivanje prometa nekretnina koje služe za obavljanje isporuka oporezivih PDV-om ne bi opterećivalo transakcije među poduzetnicima, jer se PDV plaća na krajnju potrošnju, Zakon o PDV-u predviđa tzv. opciju oporezivanja prometa nekretnina PDV-om umjesto porezom na promet nekretnina.
Porezni obveznik prodavatelj tako se može odlučiti na oporezivanje isporuka oslobođenih nekretnina PDV-om, pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Iako pravo na primjenu opcije ima prodavatelj, u praksi se ona primjenjuje ako se prodavatelj i kupac tako dogovore, a to je moguće ako su ispunjeni propisani uvjeti.
Ovlast država članica EU da uvedu mogućnost optiranja za oporezivanje PDV-om oslobođenih nekretnina proizlazi iz Direktive Vijeća 2006/112/EZ, koja ne predviđa uvjete, ali ih država članica može propisati. Odredba našeg zakona i propisani uvjet, na prvi pogled, djeluju jasno. No u praksi su se javile teškoće u tumačenju tog uvjeta: što je zakonodavac točno mislio kad je propisao da kupac mora imati pravo na odbitak pretporeza u cijelosti da bi se opcija mogla primijeniti? Naime, nejasno je misli li se na pravo na odbitak pretporeza općenito ili u konkretnoj transakciji stjecanja nekretnine za čije se oporezivanje PDV-om optira.
Slučajno ili namjerno?
U pravilniku o PDV-u nema objašnjenja, ali je Porezna uprava (PU) o tome izdala mišljenje (klasa: 410-20/14-01/71, ur. broj: 513-07-21-01/15-4), o kojem u stručnoj javnosti traje rasprava. Porezna uprava smatra da ‘…porezni obveznik koji isporučuje nekretninu koja je oslobođena PDV-a ne može izabrati oporezivanje u slučaju kada takvu nekretninu prodaje kupcu, u ovom slučaju leasing-društvu koje nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.‘ Time je, dakle, bankama, leasing-društvima i još nekim kategorijama poreznih obveznika onemogućeno sudjelovanje u primjeni opcije za oporezivanje pa se može reći da su diskriminirani u odnosu na druge obveznike. Mnogima nije jasno zašto i koji je zakonski temelj za to tumačenje.
Na štetu poduzetnika
Zastupam stajalište da se opcija za oporezivanje smije primijeniti ako ‘stjecatelj ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti u konkretnoj transakciji stjecanja nekretnine o kojoj je riječ‘, a ne u svom ukupnom poslovanju. Ako se stjecatelj namjerava tom nekretninom koristiti za obavljanje PDV-om oporezivih isporuka, smije odbiti ukupni pretporez iz te transakcije pa ne vidim zašto bi se sprječavalo da se onda primijeni opcija za oporezivanje. Da je zakonodavac doista htio ograničiti opciju samo na one stjecatelje koji mogu odbijati cjelokupni pretporez, sigurno bi to tako i propisao (iako ne vidim razlog za to). Stajalište Porezne uprave o toj odredbi dvojbeno je i zato što većina poduzetnika ne odbija cjelokupni pretporez. Primjerice, mnogi imaju troškove reprezentacije i nabavljaju osobna vozila, a odbitak PDV-a na te transakcije u cijelosti je zabranjen. Ostaje, dakle, vidjeti kako će se problem riješiti – nadam se tako da se nikoga neće diskriminirati.