Korona i biznis
05. ožujak 2015.

Ulagači, ne računajte na to da ćete moći kupiti zemljište!

prof. dr. sc. Hrvoje Kačer
prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Otprilike od 2005. datira program Vlade RH ‘Podizanje trajnih nasada‘ kojim se željelo promijeniti žalosno stanje u kojemu jedna država koja ima potencijal hraniti ne samo sebe nego i pola Europe ne uspijeva prehraniti ni sebe. Vrlo brzo našlo se ljudi koji su ili bili spremni sve što imaju uložiti u projekt s mnogo nepoznanica i, kako se pokazalo, s partnericom (Republikom Hrvatskom) koja baš i ne zna što hoće ili koji su se javili na natječaje za stjecanje prava služnosti toga zemljišta (to pravo najčešće se u javnosti naziva koncesijom, što baš nije točno)

Problema je bilo od početka. Treba samo spomenuti situaciju u kojoj su koncesionari (odnosno imatelji služnosti) u katastru imali upisane posađene kulture, ostvarivali državne poticaje za poljoprivredno zemljište, a RH, odnosno Hrvatske šume, tu je površinu smatrala šumama, što je priječilo priču o ikakvoj gradnji gospodarskih objekata. Jedan od tih početnih apsurda (bila) je i različitost odredbi ugovora o služnosti istog ministarstva s različitim koncesionarima u odredbi ‘postavljanje podruma‘, kao da se podrum za vino može postaviti (naravno da se mora sagraditi).

Dva koraka natrag

Malo-pomalo ulaganja su rasla, a problemi se, nažalost, nisu smanjili, nego, kako se sad čini, još će se povećati. Nakon deset godina ulaganja u podizanje trajnih nasada i dalje nisu riješeni problemi gradnje gospodarskih objekata (podrumi, kušaonice…), vlasništvo tih nekretnina ni konačan izgled tih projekata, misleći pritom na razvoj ruralnog turizma. Naime, aktualni trend u svijetu i Europi povezivanje je poljoprivrede i turizma tako da negdje na poljoprivrednom imanju bude i gospodarski turistički objekt. Naš je zakonodavac to prepoznao pa je u drugom zakonu (čl. 48.  Zakona o prostornom uređenju, NN 153/13.) propisao mogućnost na zemljištu od najmanje tri hektara sagraditi (iako je to izvan građevinske zone i iako je to poljoprivredno zemljište) objekt s podrumom do tisuću četvornih metara i nadzemnim dijelom do četiristo kvadrata. To pokazuje da isti zakonodavac može biti i vizionar, može ići ukorak ili čak i ispred vremena i istodobno štititi okoliš i opći prostor, ali i osigurati nova radna mjesta i turističku ponudu te potaknuti poljoprivredu kojoj tako potrošač ‘dolazi na vrata‘.

Bilo bi lijepo i logično očekivati da isti zakonodavac učini korak dalje u istom smjeru ili bar da ne učini korak ili dva natrag. Nažalost, čini se da aktualni Nacrt zakona o izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivrednom zemljištu upravo to radi. Rješenje iz čl. 50. c Zakona o poljoprivrednom zemljištu, koje još vrijedi, obvezuje državu (da mora prodati zemljište ako dođe zahtjev) na prodaju poljoprivrednog zemljišta po tržišnim cijenama za katastarske čestice za koje je pribavljena dokumentacija za gradnju poljoprivrednih objekata.

Država se već dugo oglušuje o tu zakonsku odredbu i samo skuplja zahtjeve te tako sebi uskraćuje novac. Međutim, još je mnogo gore što tako poljoprivrednicima onemogućava pristup izvorima sredstava – postavlja se pitanje tko će ulagati ako neće biti vlasnik, koja će mu banka odobriti kredit na temelju samo prava gradnje objekta (a bez prava vlasništva), tko će  upotrijebiti fondove EU ako ne najviše upravo imatelji prava služnost jer žele završiti investiciju i imati konačan proizvod. Sada se Nacrtom briše ‘mora‘ i sve pretvara u neobveznu mogućnost, i to na mnogo manjoj površini.

Tko forsira takvo rješenje?

Ako ono što stoji u Nacrtu postane zakon, država više neće imati obvezu prodaje, nego će samo moći prodati, i to samo manju količinu zemljišta, pa se treba upitati  tko i zašto forsira takvo rješenje. Poljoprivredno zemljište nitko neće i ne može odnijeti iz države, nitko ga neće apartmanizirati ako se proda, postoje mehanizmi zaštite svakog zemljišta, zašto ne prepišemo strana dobra rješenja, zašto smo uvijek u lovu na vještice, zašto…?

Da se vlast u tom pitanju dâ stručnjacima, nema nikakve dvojbe da bi se iskoristila postojeća zakonska rješenja i da bi se najmanje tri hektara  zemljišta odmah dalo na prodaju kako bi poljoprivrednik koji uloži imao sigurnost i za sebe, i za banke, i za državu, a svako veće ulaganje poticalo bi se i nagradilo. Država si jednostavno ne smije dopustiti da najprije navede poljoprivrednike i općenito ulagače na ulaganje (što je već učinila), a onda se jednostavno predomisli i umjesto da ih potiče, počne ih kažnjavati (to se nije dogodilo, ali planira se navedenim nacrtom, odnosno njegovim spornim dijelom) – to se svagdje u svijetu zabranjuje i naziva (zabranjenim) ‘venire contra factum proprium‘.