07. svibanj 2015.

Zabilježba u zemljišnim knjigama koja sprečava ucjene

prof. dr. sc. Hrvoje Kačer
prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Mnogi od onih koji su pokušali investirati u Hrvatsku susreli su se s raznim vrstama ucjena, a među najčešćima je ona kad pojedinci tko zna kojim kanalima saznaju za planiranu prodaju i/ili gradnju na nekom zemljištu i onda se ‘prisjete‘ da je negdje na toj lokaciji zemljište na kojem je vlasništvo imao i njihov pokojni djed.

Pri tome im nimalo ne smeta što u eventualnom sudskom postupku dokazivanja tog prava neće uspjeti, njihov je cilj postići da im investitor ‘pošteno‘ plati (čitaj: preplati) njihovo (čitaj: investitorovo) zemljište. Što je investicija veća, i apetiti su veći, pa jednaka površina zemljišta može po jedinici površine dosegnuti i astronomske vrijednosti. Investitor može birati: ili platiti ucjenu ili čekati da pravna država putem svojih institucija odradi svoj posao. Ako se bude čekalo, znajući poslovičnu brzinu naših sudova, od investicije je najbolje odustati. Naime, vrijeme je novac, a javnosti je dobro poznato koliko godina traju sudske agonije investitora diljem naše države. Dosta je spomenuti samo muke sa zemljištem na barem tri hrvatska otoka – Mljetu, Hvaru i Šolti.

Treći put

Ako se plati ucjena, možda se projekt nastavi, ali to ne može biti ni dobar ni normalan temelj poslovanja. Naravno, nije lako ne platiti ako to znači propast projekta. Zato treba tražiti i naći treći put, pravno rješenje koje ne zahtijeva ni troškove ni brzu reakciju države. Za divno čudo, taj treći put postoji, i to ne od jučer, nego najmanje od početka 1997. kad je stupio na snagu Zakon o zemljišnim knjiga, a s manjim promjenama od 2013. Ne stoji gotovo ništa, točnije stoji sudsku pristojbu za uknjižbu i nagradu odvjetniku za sastav pismena; sve zajedno minimalan je trošak koji će lako podnijeti i najmanja investicija, a kamoli ne veća. Naime, u čl. 72.i 73. Zakona o zemljišnim knjigama omogućava se svakom vlasniku svake nekretnine da zatraži i postigne zabilježbu namjere da navedenu nekretninu založi kako bi se za budućega hipotekarnog vjerovnika osnovao prvenstveni red za hipoteku kao založno pravo i/ili zatraži i postigne zabilježbu namjere da navedenu nekretninu proda kako bi se za budućega kupca osnovao prvenstveni red za pravo vlasništva. Ako je riječ o hipoteci, treba odrediti i koliki je iznos tražbine.

Na godinu dana i dulje

Navedeno znači da bi svatko (a posebno onaj koji planira raspolagati nekretninom) mogao vrlo jednostavno budućemu poslovnom partneru (ma tko on bio i neovisno o tome hoće li se uopće pojaviti konkretna osoba) osigurati nekretninu i bez ikakvih teškoća spriječiti treće u pretenzijama (jer stavljanje tzv. plombe koja nema prvenstveni red ne znači baš ništa) tako da predloži zabilježbu prvenstvenog reda i za eventualnoga hipotekarnog vjerovnika i za eventualnog kupca.

Tako je sve osigurano na rok od godinu dana, i to ne od dana predaje prijedloga, nego od dana njegova zaprimanja, što se lako može produljiti i znatno više od godinu dana. A u slučaju potrebe prije isteka roka može se predati nov prijedlog i tako redom. Mjesta za ‘reketare‘ koji bi htjeli smetati nema i neće ga ni biti. Jednostavan i učinkovit pravni put osigurava svakom poduzetniku potpun mir, barem u vezi s tim. Pri tome je važno vrlo pažljivo čuvati sudsku odluku jer je to otpravak koji se izdaje samo u jednom primjerku i zapravo ima značenje vrijednosnog papira.