18. ožujak 2018.

Zaštićeni najmoprimci: Treba poštovati tržište i omogućiti im da se s vlasnicima nađu na pola puta

prof. dr. sc. Hrvoje Kačer
prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Poslije mnogo vremena medijska je scena ponovno zaokupljena problemom stanova oduzetih u bivšoj državi. Prihvaćajući da nema baš mnogo smisla vraćati se u prošlost, treba se koncentrirati na ono što je problem danas i sve ono što se zakompliciralo pokušajem da se u novoj državi ispravi ta nepravda. Država je počela prodavati stanove sa stanarskim pravom 1992., prije Zakona o denacionalizaciji, dovevši sve pred gotov čin umjesto da je najprije provela denacionalizaciju i nakon toga dopustila otkup stanova. Kad je donesen Zakon o denacionalizaciji, bivšim vlasnicima prodanih stanova dana je naknada od 10 posto iznosa (!), a stan su u naravi dobili samo rijetki. Nekako istodobno ukinuto je i stanarsko pravo te zamijenjeno mnogo manje vrijednim statusom zaštićenog najmoprimca.

>>> U saborsku proceduru upućene izmjene Zakona o najmu stanova

Presuda Europskog suda

Postojanje zaštićenog najmoprimca znači smanjenje tržišne vrijednosti stana za više od 50 posto. Ako bi se išlo na rješenje diobe između vlasnika i najmoprimca, svaka bi strana mogla u diobu ući s 50 posto tržišne vrijednosti. Onaj tko bi licitacijom postigao viši iznos, platio bi ga drugoj strani i postao vlasnik useljivog stana.

Nakon toga je država dugih dvadeset godina očito spavala jer od 1998. i zahtjeva Ustavnog suda da u roku od šest mjeseci zamijeni ukinute odredbe Zakona o najmu stanova novima nije učinila baš ništa. Danas, dvadeset godina poslije, nakon što su i europski sudovi na neki način presudili da vlasnici kojima to pravo nije oduzeto imaju pravo kad traže da im najmoprimci plaćaju mnogo više od simbolične najamnine, kakva je sada (najviše dvije kune po četvornome metru). Kako, dakle, riješiti sukob interesa zaštićenih najmoprimaca u stanovima koji su u privatnom vlasništvu (nikad nisu bili ni državni ni društveni stanovi)? Poznatom presudom Europskog suda za ljudska prava Statileo vs. Hrvatska presuđeno je protiv Hrvatske i naloženo da provede konkretne zakonodavne mjere kojima će osigurati ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od njihove imovine, i općeg interesa zajednice, uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja zaštićenim najmoprimcima.

>>>Zaštićeni najmoprimci zaprijetili tužbom ako se ne povuku izmjene Zakona

Zaboravljeni prvokup

Vlada je napokon reagirala prijedlogom novog zakona koji je dao prednost vlasnicima tako da se najamnina u pet godina postupno povećava do tržišne, a da se zaštićenim najmoprimcima u tom roku ponudi drugi stan u najam. Takvih je stanova točno 3734. Sigurno, ako i vlasnik i najmoprimac žele baš taj stan u vlasništvu i bez opterećenja najmom, treba pronaći prikladan pravni okvir koji će taj sukob riješiti jasno, prema prihvatljivim kriterijima. Treba poštovati to što su najmoprimci već naraštajima u tom stanu, ali i to da za tuđi stan plaćaju najamninu desetak i više puta manju od tržišne te da bi, da plaćaju onu tržišnu, vjerojatno oslabjela ili nestala njihova želja za tim stanom pod tim uvjetima. Kad je riječ o uobičajenom prigovoru da su vlasnici većinom prekupci (a ne izvorni vlasnici ili nasljednici), treba napomenuti da je uvijek postojalo pravo stanara kupiti stan (prvokup) ako ga vlasnik odluči prodati; ako je netko to propustio učiniti, ne bi trebao tražiti kruha iznad pogače.

>>> Vlasnici stanova: Pravo na krov nad glavom da, ali ne na tuđi račun

Jednostavno rješenje

Prilično je čudno zašto se nitko nije sjetio jednostavnog rješenja. Ako obje suprotstavljene strane žele isto i istodobno imaju određeno imovinsko pravo (vlasnik pravo vlasništva, najmoprimac pravo koje je za sada bez vremenskog ograničenja i zbog kojega je stan trajno neuseljiv), moguće je donijeti zakonsko rješenje (za sada to nije moguće, ali ovisi o zakonodavcu) o diobi takve zajednice. Postojanje zaštićenog najmoprimca u praksi znači smanjenje tržišne vrijednosti stana, čak i više od 50 posto. Dakle, pretpostavljajući da u diobu obje strane ulaze s 50 posto, te bi strane licitirale; ona koja bi pritom postigla viši iznos, platila bi ga drugoj strani i tako postala vlasnica useljivog stana, a druga bi za prestanak svojega prava dobila licitirani iznos – najmanje 50 posto procijenjene tržišne vrijednosti stana (početna cijena licitacije) ili više.