03. veljača 2020.

Edis Felić: Najam ne može naplatiti, ali porez na ugovoreni najam mora platiti

Čovjek je iznajmio poslovni prostor pekarnici, a ona je prestala plaćati najam jer je otišla u stečaj. Zato joj vlasnik prostora nije mogao otkazati najam, ali osim što više nije dobivao novac, od vlasnika prostora po svoje je došla i Porezna uprava

Javio mi se čitatelj koji je prije dva broja pročitao Pravdu u kojoj sam pisao da su iznajmljivači prostora kolateralne žrtve najmoprimčeva stečaja. Potvrđuje sve ono što je napisano te dodaje da postoji još jedan problem – obveza plaćanja poreza naplatili vi najamninu ili ne. Zbog toga imamo prijedlog za Ministarstvo financija kako da riješi taj problem.

Da podsjetim čitatelje, pisao sam o problemu da tvrtka (ili fizička osoba) koja iznajmljuje poslovni prostor tvrtki koja otiđe u stečaj ne može otkazati ugovor o najmu (izbaciti je) bez obzira na to je li tvrtka u stečaju plaćala taj najam (čl. 190. Stečajnog zakona).

U takvoj situaciji najmodavac se dovodi u veoma loš položaj jer je možda osuđen na to da mu je imovina zarobljena na više godina, a to mu je možda jedini prihod. Ipak, kako sam napisao prije dva broja, priča nije crno-bijela i teško je odlučiti na čiju stranu stati - najmodavčevu ili najmoprimčevu koji je u stečaju. Kako bilo, zakon je takav, ali iz iskustva čitatelja koji mi se javio, najmodavac može izbjeći ili bar ublažiti tu za njega neugodnu situaciju.

Poreznici nemaju razumijevanja

Njegov stric, kaže, ima poslovni prostor koji je iznajmio jednoj pekarnici koja je nakon nekog vremena otišla u stečaj. I dogodilo se upravo ono što smo opisivali: tvrtka u stečaju nije plaćala najam, a njegov stric nije mogao raskinuti ugovor o najmu. Pokušavao se dogovoriti s vlasnikom tvrtke u stečaju, pa barem da mu se dio plati, međutim, nije uspio, ne zbog toga što je vlasnik te tvrtke loš čovjek i ne želi plaćati, nego tvrtka u stečaju jednostavno nema novca ili ima druge, važnije obveze za plaćanje. No to je bio samo dio problema čitateljeva strica. Drugi mu se pojavio nenadano – Porezna uprava tražila je svoje.

– Trebalo bi čitatelje, pogotovo fizičke osobe, upozoriti i na mogućnost da u razdoblju kad nemaju prihode od najma, a zakupnik iz bilo kojeg razloga ne želi ili ne može platiti, svejedno moraju plaćati porez i prirez na najam. Iz iskustva moga strica to mogu potvrditi. Porezna uprava priznaje samo obostrani raskid ili vremenski istek ugovora kao razlog za obustavu naplate poreza i prireza. PU smatraa da je stric pri potpisivanju ugovora od zakupnika trebao dobiti neku vrstu jamstva i da je njegov problem što se nije uspio naplatiti – ispričao je čitatelj.

Drugim riječima, njegov je stric morao platiti porez na ugovoreni iznos za najam, što je za njega bilo dodatno financijsko opterećenje, a, kako vidimo, Porezna uprava, kao prije toga i njegov najmoprimac, nisu imali razumijevanja za njegovu situaciju.
Zbog svega toga čitatelj ima savjet za sve koji se bave tim poslom ili se kane baviti.

Preporučuje da se obvezno u ugovor (ovjeren kod javnog bilježnika kao ovršna isprava na naplatu i ispražnjenje) stavi da je polog u visini iznosa barem tri najamnine kao jamstvo plaćanja u slučaju otkaznog roka od 90 dana ili osobna zadužnica direktora tvrtke za taj iznos i pravo na naplatu od robe i opreme zatečene u prostoru. Time bi se barem djelomično naplatio, a možda bi bilo dobro da iznajmljivači prate poslovanje tvrtki, primjerice u Poslovnoj.hr, gdje dnevno mogu vidjeti je li tvrtka u blokadi, što je signal da bi mogla završiti u stečaju. Na taj način mogu raskinuti ugovor prije eventualnog stečaja.

Neka i država malo trpi

No prijedlog je i Ministarstvu financija da se unesu promjene u članku 190. Stečajnog zakona u kojem piše da se ne može otkazati najam tvrtki koja je u stečaju, bez obzira na to plaća li najam ili ne. Tu bi trebalo dodati da zbog takve situacije, ako unajmljivač ne plaća najam, ni iznajmljivač ne bi trebao plaćati porez i prirez, nego ga treba platiti tek onda kada i koliko bude uplaćen novac za najam. Ujedno bi trebalo u tom smislu promijeniti i porezne propise.

Mislim da bi to bilo pravedno, jer ako su pisci zakona vodili računa o tome da treba pomoći tvrtki u stečaju, pa i nauštrb zdrave tvrtke, onda bi bilo u redu da to bude i nauštrb države. Da se i ona solidarizira s vjerovnicima. 

POST SCRIPTUM
Sličan problem imaju i novinari, umjetnici… koji su u registru poreznih obveznika. Ako jedan mjesec nisu radili, ipak su dužni uplatiti za taj mjesec poreze i doprinose. Ali to je njihov izbor. No postoje situacije kada novinari rade, ali im poslodavac ne plati jer je, primjerice, u blokadi. Poreznu to ne zanima, iako novinar nema prihod, on mora platiti svoje obveze, pa bi bilo dobro i to ispraviti izmjenom poreznih zakona.