20. siječanj 2020.

Edis Felić: Iznajmljivači prostora kolateralne su žrtve najmoprimčeva stečaja

Stečajni zakon ne dopušta najmodavcima da otkažu najam tvrtki koja je u stečaju. Na taj način najmodavca se dovodi u veoma neugodan položaj, pa čak možda i neugodniji u odnosu na druge vjerovnike koji barem mogu (uglavnom) nastaviti poslovati

Postoji jedna situacija u slučaju stečaja neugodna za tvrtku ili fizičku osobu koja iznajmi svoj prostor tvrtki u stečaju. Naime, taj najmodavac ili zakupodavac ne može naplaćivati najamninu od dužnika dok god ne završi stečajni postupak ako dužnik nema novac za to. Stečajni zakon ne daje mu pravo na to, pa se najmodavac dovodi u veoma tešku situaciju.

Na ovo sam naletio pretražujući jedan popis propisa koji su mi još prije ustupili neki ljudi koji su se bavili prijedlozima njihova poboljšanja, a znam da su to kao problem isticali i pojedini u državnoj upravi koji su također smatrali da se takva odredba zakona treba ukinuti. U vrijeme kad smo razgovarali o tome ta je odredba bila propisana u članku 119., a nakon novoga Stečajnog zakona (u koji su uvršteni i predstečajni postupci) ta je odredba ostala istog sadržaja, ali u članku 190. ona glasi: 'Ako je dužnik najmoprimac ili zakupnik, druga ugovorna strana ne može otkazati ugovor o najmu ili zakupu nakon podnošenja prijedloga za otvaranje stečajnoga postupka: 1. zbog zakašnjenja kod plaćanja najamnine ili zakupnine do kojeg je došlo prije otvaranja stečajnoga postupka, 2. zbog pogoršanja dužnikova imovnoga stanja.'

Zarobljena imovina

Iako je, dakle, izglasan novi Stečajni zakon, očito je da pisci Zakona nisu tu odredbu namjeravali nimalo izmijeniti, a da ne govorim ukinuti. S druge strane, ljudi s kojima sam tada razgovarao i koji su zagovarali ukidanje odredbe smatrali su, rekao bih s pravom, da je to u suprotnosti s pravom na raspolaganje imovinom. Naime, vodili su se iskustvom u našoj zemlji da stečajevi dugo traju, pa se najmodavca dovodi u nepovoljan položaj jer se najmoprimac koji je u stečaju koristi njegovom imovinom bez plaćanja i bez mogućnosti da se najamnina naplati. Osim toga, kako je navedeno, i sam dužnik najmoprimac trebao bi imati mogućnost otkazivanja najma ako ocijeni da na taj način može umanjiti svoje daljnje gubitke i smanjiti troškove.

Od svega navedenoga neosporno je to da se najmodavac dovodi u veoma loš položaj jer je možda osuđen da mu imovina bude zarobljena na više godina, a to mu je možda jedini prihod. Pa čak i da nije, to je jako loše. Zamislimo situaciju da netko iznajmi neki poslovni prostor za proizvodnju čavala i da proizvođač ode u stečaj povlačeći za sobom i onoga tko mu ga je iznajmio. Međutim, ima tu i druga stvar na koju su očito pisci Zakona morali paziti, a ta je da odlaskom u stečaj tvrtka ne mora prekidati proizvodnju.

Zanemarimo na trenutak kompliciranost preseljenja, kada bi se proizvođaču u stečaju moglo dati otkaz, pitanje je tko bi ga primio u svoj prostor. Tu je problem i pretpostavljam da se išlo tom logikom da će se najmoprimac ipak naplatiti nakon stečajnog postupka, pa makar i s manjom svotom novca nego što bi je dobio da je mogao iznajmljivati prostor. Najmoprimac je svakako možda i veća žrtva od ostalih vjerovnika jer niti ima novca niti raspolaže imovinom, ali moram priznati da ni sam nisam siguran kakvo bi zakonsko rješenje bilo najbolje.

Bolesnika ne izbacivati iz bolnice!

Prema mišljenju mojih sugovornika, trebalo bi u tom slučaju spašavati zdraviju tvrtku i ne mogu poreći da im je stajalište logično. No treba uzeti u obzir i mogućnost da se bolesnik izliječi, a izbacivanje proizvođača čavala značilo bi kao da bolesnika izbacujemo iz bolnice.

Možda bi pisci Zakona trebali ozbiljnije razmotriti ovu situaciju i najmodavcima barem omogućiti da se naplate u punom iznosu i da se taj dug otplaćuje i nakon stečajnog postupka, jer nisu, za razliku od drugih vjerovnika, imali mogućnost da nastave poslovati. Doduše, ode li tvrtka u likvidaciju, tu je kraj priče, ali možda bi ovaj prijedlog kako da se to zakonski riješi mogao biti neko kompromisno, iako i dalje neizvjesno i bolno rješenje za najmodavce. 

POST SCRIPTUM
Mnogi iznajmljivači poslovnih prostora, kada kreću u taj posao, ne znaju za postojanje odredbe Stečajnog zakona da ne mogu tvrtki u stečaju otkazati ugovor o najmu, bez obzira na to plaća li najam ili ne. I to je jedan od razloga, iako nije jedini, da najmodavac provjeri poslovanje tvrtke ili obrta s kojim planira potpisati ugovor, ali i da provjeri o kakvim je ljudima riječ, jer tvrtka može imati dobre rezultate, ali pitanje je kakvi su ljudi koji je vode. U svakom slučaju, ako imate neko skladište viška ili prostorije u prizemlju kuće ili zgrade, znajte da bez njih možete ostati i na nekoliko godina ako najmoprimac ode u stečaj.