13. kolovoz 2020.

Direktor Spiller Farmera: Do kraja godine nekim komercijalnim nekretninama padat će cijene

Patrick Franolić   

Koronavirus je zaustavio prodaju stambenih nekretnina, ali i potjerao ljude iz uredskih prostora te popularizirao rad od kuće. Politika 'karanteniranja' u svijetu već snažno uzima danak u masovnom pražnjenju uredskih prostora u velikim gradovima, ponekad u korist manjih gradova gdje su cijene najma niže, a ponekad u korist dnevnih i spavaćih soba zaposlenika koji su do daljnjega ostali raditi od kuće ne bi li pomogli tvrtkama da srežu što više izdataka. Kakvi su trendovi što se tiče poslovnih nekretnina popričali smo s Patrickom Franolićem, predsjednikom Uprave agencije za nekretnine Spiller Farmer.

Otkazuju li se uredski prostori? Je li i dalje slobodno svega tri posto premium poslovnih nekretnina ili se taj postotak zahvaljujući koroni, u Zagrebu i potresu, povećao?

 - Vacancy rate je ostao na tri posto te nije došlo do većih otkazivanja uredskih prostora. Doduše, došlo je do povećanog interesa u travnju i svibnju budući da je veći dio privatnih tvrtki, kao i državnih institucija i poduzeća, koji su imali prostor u centru grada, bio u potrebi relocirati svoje prostorije zbog potresa u Zagrebu. Tvrtke nisu otkazivale svoje ugovore, jer su to uglavnom bili dugoročni ugovori o zakupu koji se ne mogu otkazati bez određenih naknada.

Kakvi se trendovi očekuju?

- Računamo s time da će se način planiranja, razmišljanja i potrebe za uredskim prostorom srednjoročno promijeniti. Tvrtke će se fokusirati više na rad od kuće, fleksibilizirati radna mjesta te uredske prostore prilagoditi radu u manjim grupama i odustajati od velikih prostorija u kojima je do 60 osoba bez barijera između radnih mjesta. Stoga, još uvijek nemamo posljedica u cijeni ni u interesu oko uredskih prostora.

Komercijalne nekretnine dosad nisu smatrane rizičnim ulaganjem. Je li se to promijenilo?

- S komercijalnim nekretninama nije došlo do velikih promjena, međutim, sada se puno detaljnije analizira svaka pojedina nekretnina i njezin 'tenant mix'. Pritisak na cijene kod uredskih zgrada do sada nije još vidljiv, ali je za očekivati da će do kraja godine cijene za neke nekretnine padati. Tu je riječ uglavnom o starijim objektima koji će se teže nositi s novim zahtjevima zakupnika te je velika vjerojatnost povećanog pritiska na B kategorije uredskih prostora. Zbog malog broja ponuđenih uredskih zgrada A kategorije, računamo samo s laganim korekcijama cijene. Kod trgovačkih centara vidimo da su određeni centri, ovisno o veličini i lokaciji, više pogođeni nego drugi. Primjerice, trgovački centri u Zagrebu, Rijeci i Puli manje su pogođeni nego lokacije u Zadru ili Splitu zbog manjeg broja turista u tim velikim središtima. Međutim, ne računamo da će doći do značajnijih problema kakve smo imali 2010. i 2011. godine.

Za kakvim je nekretninama u poslovnom sektoru najveća potražnja? 

- Najveći interes trenutno postoji kod logističkih nekretnina. Taj dio tržišta je u posljednjih deset godina bio zanemaren pa postoji interes da se stari neadekvatni prostori zamijene visoko moderno opremljenim skladištima. Pokraj klasičnih logističara i špeditera, postoji veliki interes i lokalnih proizvođača i poduzeća za modernim logističkim prostorima.

Kakvi su novi zahtjevi što se tiče samog poslovnog prostora?

U pogledu novih potreba i radnih navika, većina uredskih prostora se može adaptirati, uz određene investicije, kako bi se poštivala sva pravila koja su trenutno na snazi. Mi računamo s time da će zahtjevi zakupnika uredskih prostora zbog pritiska djelatnika biti puno veći, tako da će arhitekti trebati izmijeniti rasporede unutar samih ureda te će se mijenjati i sami radni procesi. Implementacija open space prostora, kako smo do sada imali, postaje dio prošlosti te se kao takvi neće više u toj količini koristiti.

Kakva je ponuda i kako se drže cijene? Ima li naznaka pada?

- Zbog malog broja gradilišta, nije značajno povećana ponuda jer nije došlo do pada cijene. Nije realno za očekivati da će u naredna dva kvartala cijene padati ni da će doći do nekih većih otkazivanja ugovora o zakupu.

Što je s velikim projektima kojima je predviđen kraj radova u 2020. poput druge zgrade Matrixa, novog PRC-a u Radničkoj, kompleksom BHB Domus? Hoće li biti sve po planu i jesu li poslovni prostori u njima već zakupljeni?

- Svi započeti projekti su u završnim fazama tako da ne bi trebalo biti nekog kašnjenja. BHB Domus na uglu Branimirove i Heinzelove je, na primjer, zbog svoje mikrolokacije i dizajna, imao izuzetan interes tako da je zgrada već tijekom izgradnje bila kompletno popunjena i interes za prostorima je bio veći nego što je to bila ponuda. Druga zgrada Matrixa se također vrlo dobro puni te ni ostali veliki moderni objekti nemaju poteškoća pronaći zakupnike. Tržište komercijalnih nekretnina se u tom pogledu značajno razlikuje od rezidencijalnog, jer se u prošle tri godine izuzetno toga malo gradilo, tako da je potražnja i dalje veća od ponude. Mogući pad cijena će ovisiti o stanju opće ekonomije u četvrtom kvartalu, ali ne očekujemo da će ni približno doći do takvih izazova, kao u prošloj krizi. Također, projekt Petrius na Radničkoj je bio više nego uspješan. U posljednjih šest mjeseci, tijekom 'zaključavanja', popunio je gotovo sav ponuđeni prostor i, unatoč svojoj mikrolokaciji, kvaliteta i usluga su bile prepoznate te su se odrazile kao faktor uspjeha u vidu komercijalizacije tog projekta.

Više o trendovima vezanim za poslovne nekretnine i iskustvima agencija, građevinara i trgovačkih centara pročitajte u novom broju digitalnog i tiskanog Lidera.