31. listopad 2019.

Kamatne stope prilično su ublažile rast cijena nekretnina

Kuća financiranjeHouse model, calculator and banknotes on wooden table. Mortgage concept    foto Getty Images/istockphoto

Cijene stanova u Hrvatskoj su od kraja 2016. do danas porasle za oko 20 posto. Iako je nemoguće jednoznačno reći postotak rasta cijena, prema procjenama profesionalaca, taj rast se može na ovaj način iskazati. Napominjem kako je riječ o prosjeku jer, primjerice, na nekim lokacijama cijene kvadrata porasle su i za 50 i više posto. 

No, uzeli smo u obzir iznos od 20 posto. Istodobno, prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), cijene novogradnje su od prosinca 2016. do kolovoza 2019. porasle za nešto iznad 18 posto. Dakle, ne odskačemo suviše od trenda. 

I ono što je ključno napomenuti odmah na početku - da, neki će reći 'pa cijena nekretnine je cijena nekretnine, kakve veze ima kamatna stopa s time?'. E pa ima. Malo tko od nas tko kupuje stan kreditom zapravo gleda koliko ga u konačnici plati. I tu je 'kvaka 22'. I da, u posljednje vrijeme se govori kako se 60 posto stanova kupuje gotovinom. U to ne vjerujem dok ne vidim konkretan broj koji se lako može provjeriti i usporedtiti. No, o tome dugom prilikom. 

Iako cijene nekretnina (prvenstveno se to odnosi na cijene stanova) u posljednje vrijeme divljaju i medijski su stupci puni napisa o dvoznamenkastom rastu cijena u samo jedan ili dva kvartala, u isto vrijeme su pale kamatne stope. Taj se dio vrlo često zanemaruje u javnom diskursu. I te su kamatne stope prilično amortizirale rast cijena nekretnina, a u pojedinim se slučajevima čak dogodilo da danas klijenti plaćaju manje nego što bi platili da su istu nekretninu kupili krajem 2016. godine. 

Danas bi tu istu nekretninu klijent platio 20 posto više, dakle 120.000 eura. S time da je prosječna kamatna stopa na stambene kredite s valutnom klauzulom (koristimo pojam eurski kredit da je lakše razumjeti) danas 3,05 posto. Ako kredit traje 30 godina, ta će nekretnina biti ukupno plaćena 183.299,95 eura. U odnosu na onaj kredit iz prosinca 2016., riječ je o razlici od 6,5 posto.

Dakle, da objasnimo izračun. Uzeli smo referentnu vrijednost od 100.000 eura. Lijepa okrugla brojka s kojom se lijepo može raditi. Uzeli smo u obzir da je netko u prosincu 2016. godine kupio nekretninu za 100.000 eura. Pretpostavimo da je nekretnina kupljena kreditom koji traje 30 godina. Tada je kamatna stopa na stambene eurske kredite (prema podacima Hrvatske narodne banke) bila prosječnih 4,02 posto. Nakon 30 godina, klijent tu nekretninu zapravo plaća 172.077,12 eura. Srednji tečaj HNB-a tada je iznosio 7,55 kuna za jedan euro. 

Usporedba eurskih kredita
  prosinac 2016. kolovoz 2019.
Iznos kredita 100.000 eura  120.000 eura 
Kamatna stopa (%) 4,02 3,05
Dospijeće 30 godina 30 godina
Mjesečni anuitet 477,99 eura 509,17 eura
UKUPNI POVRAT 172.077,12 eura 183.299.95 eura

Međutim, postoji jedna caka - zove se tečaj. U prosincu 2016. godine srednji tečaj HNB-a iznosio je, kako smo već rekli, 7,55 kuna za jedan eruo. Danas je srednji tečaj 7,43 kune za jedan euro.

Tko danas podigne kredit od 120.000 eura, s današnjom kamatnom stopom, na razdoblje od 30 godina, platit će svoj stan U KUNAMA 1,36 milijuna kuna, a onaj tko je podigao kredit u prosincu 2016. od 100.000 eura s kamatnom stopom od 4,02 posto po sadašnjem tečaju platit će 1,28 milijuna kuna. Iako je nominalna razlika dvaju kredita oko 148.000 kuna, konačna razlika u plaćanju iznosi 84.000 kuna, odnosno 6,5 posto. 

Ali, ima jedna skupina koja je u velikoj prednosti, odnosno, mogla bi biti. Krenimo redom. Tko je u prosincu 2016. godine kupio stan kreditom na 30 godina, ali KUNSKIM kreditom (uzeli smo istu protuvrijednost od 100.000 eura) vrijednim 755.689 kuna. Kamatna stopa tada je bila 4,63 posto, zbog čega nakon 30 godina klijent banci vrati 1,399 milijuna kuna. 

Usporedba kunskih kredita
  prosinac 2016. kolovoz 2019.
Iznos kredita 755.689 kuna 906.826 kuna
Kamatna stopa (%) 4,63 3,05
Dospijeće 30 godina 30 godina
Mjesečni anuitet 3.806,85 kuna 3.748,63 kuna
UKUPNI POVRAT 1.399.520,68 kuna 1.394.026,46 kuna

Uzmemo li u obzir da je cijena nekretnina porasla 20 posto, to bi značilo da danas ta nekretnina vrijedi 906.826 kuna. Prosječna kamatna stopa iznosi 3,1 posto čime po isteku kredita za 30 godina klijent banci vrati 1,394 milijuna kuna. Dakle, vrati 5.500 kuna manje nego ovaj koji je kredit podigao u prosincu 2016. kada su cijene nekretnina bile manje. 

Nekoliko je zaključaka

Prvo - pad kamatnih stopa doista je ublažio rast cijena stanova. 

Drugo - svi oni koji su podigli kredit u prosincu 2016. godine neka hrle u banku i refinanciraju svoj dug. Jer kako nam pokazuju neki primjeri, mjesečni anuitet nakon refinanciranja može biti prilično niži. 

Guverner Hrvatske narodne banke Boris Vujčić nedavno je upozorio na stvaranje 'nekretninskog balona'. Poručio je kako su cijene stanova 'uzletjele na pretkrizne razine pa smo nedavno zabilježili najveći skok cijena u EU od čak 10,4 posto. 

– Tržište nekretnina u Hrvatskoj se pjeni, cijene su na razinama od prije krize, a posebno to vrijedi za Jadran. U Zagrebu je situacija slična, a tome doprinosi činjenica da u nekretnine ulažu i građani i poduzeća i institucionalni ulagači. Zbog pada kamata svi love prinose i pokušavaju zaraditi – kazao je Vujčić na konferenciji Zagrebačke burze i Udruženja mirovinskih fondova pa podsjetio da je tržište nekretnina ciklično te da osim faze rasta postoji i faza pada, koja može donijeti velike neizvjesnosti. Istaknuo je i da je sve veći jaz između troškova gradnje nekretnina i cijena na tržištu, a tome možemo dodati i da se povećava razlika između realiziranih i traženih cijena nekretnina pa se nerijetko traži i do 250 eura po kvadratu viša cijena od one koja je zaista i ugovorena.