27. studeni 2020.

Zaokret Hrvatske prema luksuznom segmentu tržišta nekretnina je vrlo jednostavno napraviti. Evo kako.

Ivan Kovačić   

Koronakriza utjecala je na sve segmente života i posla. Nema tržišta na koje COVID-19 nije utjecao. A to se vidi i na tržištu (luksuznih) nekretnina. Koje je trenutno stranje, koja su predviđanja za sljedeću godinu, a koja su predviđanja za sljedećih nekoliko godina, razgovarali smo sa Ivanom Kovačevićem, direktorom tvrtke Christie's International Real Estate koja odendavno posluje i u Hrvatskoj. 

Kakav je utjecaj korona-krize na tržište (luksuznijih) nekretnina? Činjenica jest da cijene nekretnina i dalje rastu.

Koronakriza je utjecala na povećani interes za hrvatskom obalu u segmentu luksuznih nekretnina. To je direktna posljedica činjenice da je Hrvatska lako dosezljiva autom iz velikog dijela Europe što je u ovom trenutku velika kompetitivna prednost hrvatskog tržišta. U kojoj mjeri će luksuzni segment nekretnina eventualno konačno profitirati ,ostaje za vidjeti u narednom periodu. Što se tiče dijela tržišta koji je više pod utjecajem domaće potražnje, vidljiv je određeni pad broja transkacija kao direktne posljedice neodlučnosti kupaca i zadržavanja traženih cijena na razina prije početka koronakrize.

Koja su predviđanja za sljedeću godinu, ali i koja su predviđanja za sljedećih nekoliko godina? 

Postoji više elemenata koji će potencijalno, u kraćem do srednjem roku, utjecati na daljnji razvoj događaja na tržištu nekretnina. S jedne strane susrećemo se s promjenama na globalnoj razini, uključujući deglobalizaciju i protekcionizam. Utjecaj takvih promjena na ponašanje investitora dodatno je pojačan strahom od pada vrijednosti novca kao i strahom od ispuhavanja vrijednosti dionica. Sve navedne promjene mogle bi nastaviti motivirati pojedince i tvrtke na ulaganje kapitala u vrijednu nekretninsku imovinu s ciljem očuvanja vrijednosti.

Istodobno svjedočimo velikim promjenama u načinu na koji radimo. Sve više analiza predviđa da će rad od kuće postati realnost koja će u značajnom postotku nadživjeti koronakrizu. Te promjene već sada pokazuju snažan utjecaj na tržišta nekretnina diljem svijeta s naglaskom na velike gradove čija metropolitanska područja i predgrađa bilježe značajan porast aktivnosti i cijena na nekretninskom tržištu, dok centri gradova bilježe stagnaciju cijena i broja transakcija. S druge strane korona-kriza donosi sa sobom ekonomske probleme, pad BDP-a i sve ostale negativne posljedice koje će se odraziti na ponašanje kupaca i prodavatelja na tržištu nekretnina.

Kada govorimo o Hrvatskoj, potrebno je zasebno sagledati dio tržišta na kojem dominantnu potražnju stvara domicilno stanovništvo od onog dijela tržišta na kojem je potražnja dominantno kreirana od internacionalnih kupaca. Tržište Grada Zagreba i ostalih većih gradova u zemlji u velikoj će mjeri ovisiti o situaciji s razvojem lokalne ekonomije i kretanjem BDP-a, kao i od donošenja politika koje bi trebale umanjiti negativne ekonomske posljedice.

Tržišta turističkih destinacija na Jadranu ovisit će u najvećoj mjeri o razvoju događaja u zemljama iz kojih strani kupci tradicionalno dolaze, ali i o ponašanju prodavatelja u narednom razdoblju koje će biti motivirano brojnim faktorima. U svakom slučaju nastavit ćemo se suočavati s tržištem čije reakcije će u velikoj mjeri promjenjive i nepredvidljive kao izravna posljedica velikog broja različitih faktora koji će utjecati na daljnje događaje.

Kako napraviti zaokret prema luksuznom segmentu tržišta nekretnina? Što je zapravo definicija luksuzne nekretnine (naime, svi imamo prilike gledati američke serije u kojima se stanovi u New Yorku prodaju za desetke milijuna dolara. Takva cijena postiže se prvenstveno lokacijom, ali i popratnim uslugama - teretana, bazen, čuvar, recepcija, itd..). Ima li u Hrvatskoj takvih nekretnina?

Zaokret prema luksuznom segmentu je vrlo jednostavno napraviti. Potrebno je jednostavno odlučiti da ćemo kao zemlja početi raditi na novom smjeru razvoja tržišta i u skladu s tom odlukom donijeti zakone i propise koji će poticati takav razvoj destinacije. Paralelno privatni sektor se treba snažnije profesionalizirati i početi stvarati nekretninske proizvode koji su internacionalno konkurentniji. Istodobno je vrlo važno otvoriti nova emitivna tržišta i početi kvalitetnim nekretninama i sadržajima u destinacijama privlačiti drugačije, imućnije kupce i goste.

U regulatornom smislu, tom zaokretu može snažno pomoći uvođenje beneficija za strane kupce u vidu prava boravišta i rada ili mogućnosti kupnje državljanstva. Istovremeno, optimizacija poreznih propisa koji reguliraju tržište nekretnina je više nego dobrodošla kako bi potaknula povećanje potražnje za luksuznim nekretninama. Vrlo dobra mjera, koja je u Portugalu u zadnjih destetak godina dala sjajne rezultate, ponuda je atraktivnih stopa poreza na dohodak za strane kupce koji kupe nekretninu i presele boravište.

Što se tiče definicije luksuzne ili super luksuzne nekretnine, ta definicija je različita od tržišta do tržišta. U Hrvatskoj se luksuznom nekretninom može smatrati kuća vrijednosti preko 1.000.000 eura, dok super luksuz počinje oko tri milijuna eura. Što se tiče stanova, luskuzni stanovi počinju na oko 4.000 - 5.000 eura po m2. U centrima luksuza, poput Lonodna, New Yorka i Pariza, te brojke izgledaju sasvim drukačije i višestruko su veće. Naravno navedne cijene moraju biti opravdane makro i mikrolokacijom, dizajnom, korištenim materijalima i sadržajima nekretnine.

U Hrvatskoj ima luksuznih nekretnina u segmentu oko milijun eura. Segment superluksuza je za sada slabije zastupljen. Rijetke su nekretnine koje posjeduje ozbiljnije sadržaje poput unutarnjih bazena, liftova i slično. 

Tko su kupci luksuznih nekretnina u Hrvatskoj? Domaći ili strani?

Strani. Domaći kupci u velikoj većini slučajeva sami grade svoje luksuzne nekretnine. Rijetko kada se odlučuju na kupnju već gotovih nekretnina. Iznimku naravno čini hrvatska dijaspora.

Što oni prvenstveno traže? Može li primjer luksuzne nekretnine te zašto je ona skuplja od slične na gotovo istoj lokaciji? 

Kupci luksuznih nekretnina traže određenu razinu uređenja i sadržaja koja je primjerena cjenovnom razredu u kojem se nekretnina prodaje. Za nekretnine u Hrvatskoj koje prelaze 1 do 2 milijuna eura to svakako podrazumjeva sadržaje kao što je garaža, grijani bazen, primjerena visina prostorija, prostrana master spavaća soba, primjeren garderobni prostor, sauna, masažna kada i upotreba kvalitetnih, po mogućnosti, prirodnih materijala. Istodobno, većina kupaca očekuje da nekretnina ima potencijal rasta vrijednosti u srednjem razdoblju.