Aktualno Pravda za sve Preporučeno

Edis Felić: Sudska zabilježba nije zapreka za prodaju stečajne imovine 

sudska zabilježba
Edis Felić

Čovjek je kupio zgradu od tvrtke, a s obzirom na to da su nakon toga u toj tvrtki osporavali tu kupnju, kupac ju je tužio. U ZK-u je zabilježio da se vodi sudski spor. Vjerovao je da tvrtka ne može prodati zgradu dok on traje, ali zaboravio je na javne dražbe

Čitatelj mi se obratio zbog mogućega gubitka nekretnine na sudu. Piše da ima pravno valjani ugovor o stjecanju nekretnine od jedne tvrtke, a s obzirom na to da bi ta tvrtka mogla uskoro otići u stečaj, njegovu bi nekretninu stečajni upravitelj mogao prodati na dražbi.

Naime, čitatelj je još prije nekoliko godina od tvrtke kupio jednu zgradu i imao je poslovne planove u vezi s njom. Međutim, kako sam ga razumio, tvrtka je na razne načine osporavala tu kupnju, pa je i danas ona u posjedu te zgrade. U ovom slučaju nećemo ulaziti tko je tu u pravu jer ne znamo što se zaista dogodilo, ali općenito gledajući u ovakvim situacijama ulagači zaista mogu doživjeti nepravdu.

Promjena javnog interesa

Tvrtka od koje je, navodno, kupljena zgrada, a koju nije predala u posjed kupcu jer osporava tu kupnju, u međuvremenu je otišla u stečaj. No mnogo prije nego što je otišla u stečaj, čitatelj je tužio tu tvrtku ‘radi brisanja nepoštenog stjecatelja i predaje u posjed nekretnine’ i ujedno je u zemljišnoj knjizi zabilježio da se vodi sudski spor protiv tvrtke. Htio se još tada, ne očekujući da će tvrtka otići u stečaj, osigurati da nadležni u njoj ne bi možda prodali već prodanu zgradu.

Sudski se spor, prema našem starom običaju, otegao, a u međuvremenu, kako sam naveo, tvrtka je otišla u stečaj, pa je stečajni upravitelj objavio prodaju svih nekretnina elektroničkom javnom dražbom, među kojima je i nekretnina koju sudski potražuje čitatelj.

Da budem iskren, moja je prva pomisao bila zbog čega se boji da nekretnina može biti prodana ako je zabilježen spor vezan uz nju. Rekao mi je da su ga na to upozorili neki ljudi, na što je moje sljedeće pitanje bilo: koji ljudi – jesu li pravnici ili ne. Rekao mi je da je riječ o pravnicima. Tad se pojavio upitnik iznad moje glave, pa sam odlučio kontaktirati našeg starog dobrog pravnog stručnjaka profesora Hrvoja Kačera.

Profesor mi je otvorio oči najprije u telefonskom razgovoru rekavši da su u pravu ti pravnici koji su ga na to upozorili. Kaže profesor, kad to tako ne bi bilo, ne bi bilo ni mnogo dražbi imovine tvrtki u stečaju jer se nitko ne bi usuđivao kupovati imovinu na kojoj je sudska zabilježba. O čemu je riječ? Kod javne prodaje ili dražbe mijenja se javni interes, a to znači da nije riječ o interesu pojedinca koji smatra da je nekretnina njegova, nego je interes da se održi dražba i da budući kupac tu nekretninu dobije u vlasništvo slobodnu od osoba i stvari, u ovom slučaju slobodnu od zabilježbe da se vodi sudski spor.

Angažirati odvjetnike i financijaše

Čitatelju, ako je zaista u pravu i platio je tu zgradu još davno prije, nažalost, ne piše se dobro. Profesor Kačer kaže da postoji samo jedna mogućnost, a ta je da javna dražba iz nekog razloga postane pravno ništavna i u tom slučaju ponovno vrijedi zabilježba o sporu. Ali samo do nove javne dražbe.

Pitao sam profesora može li na bilo koji način čitatelj tužiti novog vlasnika zgrade nakon što ju je kupio na javnoj dražbi, rekao mi je da je to besmisleno, jer nijedan sud neće presuditi u njegovu korist. Moram priznati da sam bio iznenađen razvojem te situacije jer će, praktično, čitatelj, želi li dobiti tu zgradu, morati i sam sudjelovati na e-dražbi i tako je po drugi put platiti (ako je zaista istina da ju je već platio).

Iako je institut javne dražbe sačuvan, nisam baš siguran koliko je to pravedno prema pojedincima koji su u podređenom položaju u odnosu na širu društvenu zajednicu. To unosi pravnu nesigurnost među ljude, ali i među investitore. U svakom slučaju, onaj tko želi kupiti neku nekretninu od neke tvrtke, neka ima na umu ovu priču i neka angažira odvjetnike koji će mu pripremiti takav ugovor koji tvrtka prodavatelj nekretnine neće moći tek tako osporavati. Ali isto tako je vrlo, vrlo važno da angažira i financijaše kako bi provjerili u kakvom je stanju tvrtka, odnosno prijeti li joj stečaj. 


POST SCRIPTUM Postoji još jedna mogućnost da naš čitatelj dođe do nekretnine formalno poštujući zakone. Taj je da prati dražbu, pa ako kojim slučajem cijena padne na jednu kunu (u zadnjoj četvrtoj dražbi), može je kupiti. Ali sve je to na dugom štapu jer kako smo vidjeli nedavno kad smo pisali o e-dražbama, ponekad se cijena nekretnine na četvrtoj dražbi poveća toliko da bude viša i od one koja je bila ponuđena na drugoj dražbi. Međutim, upravo je ova mogućnost najbolji pokazatelj situacije našeg čitatelja jer želim reći da je i ovakva vrlo slabašna šansa zapravo njegova najbolja prilika.

Komentari