05. kolovoz 2020.

Cijene vikendica u Hrvatskoj, Španjolskoj i Italiji mogle bi osobito pasti

tržište nekretnina   

Piše: Mario Tešanović, pomoćnik direktora u Deloitteovu Odjelu financijskog savjetovanja

Većina država ove godine očekuje stagnaciju cijena nekretnina ili njihovu neznatnu promjenu prije nego što opet počnu rasti 2021. ili 2022., pokazuje istraživanje o utjecaju pandemije bolesti COVID-19 na stambene nekretnine. Stranim ulagačima privlačno zemljište imaju Luksemburg, Belgija i Nizozemska, a snažan pad tržišta očekuje se u Ujedinjenom Kraljevstvu i Mađarskoj. Negativne učinke osjetit će i tradicionalna ljetna odredišta

Nakon nekoliko godina rasta u svim segmentima tržišta stambenih nekretnina to se očekivalo i 2020. Međutim, potkraj prosinca 2019. novi se soj koronavirusa, potekao iz Kine, počeo širiti svijetom. U veljači i ožujku ove godine pandemija je pogodila većinu europskih država, zbog čega su bile prisiljene nametnuti restriktivne mjere svojim gospodarstvima i slobodnom kretanju građana. To je utjecalo i na tržište stambenih nekretnina i na ostatak gospodarstva. Brojni stručnjaci smatraju kako će gospodarska kriza koja će uslijediti nakon pandemije biti najteža od Velike depresije.

No iz perspektive tržišta stambenih nekretnina nova se kriza razlikuje od one koja nas je pogodila od 2008. do 2010. Prethodnu krizu prouzročili su nemar banaka u financiranju nekretnina i posljedično trgovanje kreditnim izvedenicama. Današnji gospodarski pad izazvale su odluke vlada donesene kako bi se spriječilo širenje bolesti COVID-19 izazvane virusom SARS-CoV-2. Banke i developeri nekretnina u boljem su financijskom stanju nego na pomolu prijašnje krize. Zamolili smo stručnjake za tržište nekretnina iz dvadeset tri države koje sudjeluju u ispitivanju da podijele s nama svoje mišljenje i zapažanja o trenutačnim učincima koronavirusa na tržišta stambenih nekretnina i načinima na koji će se tržišta razvijati u mjesecima koji dolaze.

Razlike zbog različite strogoće

U prošloj smo krizi svjedočili velikom padu građevinske djelatnosti, brojni su se developeri suočili s financijskim problemima te je većina projekata zaustavljena. Zbog toga je i u godinama nakon krize zabilježeno najmanje započetih i dovršenih stambenih objekata, što je onda u kombinaciji s niskim troškovima financiranja i ekonomskim rastom izazvalo porast cijena stambenih nekretnina diljem Europe i povećani manjak stambenih nekretnina u više država. Naši stručnjaci tvrde kako u slučaju dugotrajnoga gospodarskog pada sličnu situaciju možemo očekivati na nekim tržištima.

Međutim, developeri su danas u boljem položaju za suočavanje s komplikacijama i iako može biti neznatnog kašnjenja u postupcima odobravanja i gradnje, ne smije biti znatnog usporavanja u gospodarstvu kako bi se zaštitilo tržište stambenih nekretnina. Državna pomoć u obliku jamstava ili izravnog financijskog angažmana imat će ključnu ulogu u otklanjanju te neizbježne opasnosti. Odmah nakon što su uvedene zaštitne mjere za gospodarstvo u državama koje su sudjelovale u ispitivanju, tržišta stambenih nekretnina u većini njih su stala. Većina je transakcija u tijeku, pogotovo onih u ranijim fazama, privremeno zaustavljena. Nije sklopljen gotovo nijedan novi ugovor jer su osobni obilasci nekretnine bili gotovo nemogući. Neke su države zabilježile godišnji pad transakcija do osamdeset posto. Učinak na građevinsku djelatnost razlikovao se među državama prema strogosti zaštitnih mjera. Naprimjer, u Francuskoj su radovi na devedeset posto gradilišta prekinuti, a u Češkoj su radnici samo morali poštovati dodatna higijenska pravila. Osim toga, problem za građevinske radove mogao bi postati nedostatak radne snage, osobito u državama u kojima su građevinski radnici strani radnici koji su se nakon pojave koronavirusa vratili u svoje matične države.

Šest negativnih

Tržišta najma nekretnina u većini država koje su sudjelovale u istraživanju najbrže su odgovorila na nove tržišne okolnosti. Osobito u velikim gradovima kao što su Pariz, Rim, Prag ili Budimpešta restriktivne su mjere zaustavile priljev turista te su mnogi stanovi u centru grada, koji su se izvorno nudili kao P2P smještajne jedinice, postali dijelom ponude tržišta dugoročnog najma, što je stvorilo pritisak na smanjenje cijena najma. Međutim, ne možemo sa sigurnošću zaključiti hoće li te smještajne jedinice opet postati dijelom ponude kratkoročnog najma nakon oporavka turističkih aktivnosti.

Razvoj tržišta nekretnina diljem Europe razlikuje se od države do države. U 10 država od 23 koje su sudjelovale u ispitivanju očekuje se stagnacija tržišta nekretnina, odnosno stagnacija cijena i pad broja transakcija. Kad je riječ o razvoju cijena i ukupnoj aktivnosti tržišta u budućnosti, stručnjaci iz šest država imaju negativna očekivanja. To su države koje je snažno pogodio virus (Ujedinjeno Kraljevstvo, Hrvatska) ili one čija tržišta usporavaju (Mađarska). Nasuprot tomu predstavnici država sa snažnim temeljima za daljnji razvoj tržišta nekretnina svoje izglede smatraju dobrima. Konkretno, riječ je o Belgiji, gdje u posljednjih 37 godina cijene stalno rastu, Nizozemskoj, Norveškoj, Izraelu, Slovačkoj i Češkoj. U svakom slučaju, njihova se predviđanja temelje na trenutačno dostupnim informacijama o epidemiološkoj i gospodarskoj situaciji te bi se mogla promijeniti bude li nečekivanih događaja.

Razlozi za ulaganje

U drugom tromjesečju 2020. očekuje se znatno manje transakcija nego u prethodnim godinama na većini odabranih tržišta. Pad će se dogoditi zbog nesigurnosti vezane uz gospodarsku i epidemiološku situaciju koja bi potencijalne kupce mogla potaknuti da odgode odluku za sigurnija vremena. Štoviše, većina banaka u državama koje su sudjelovale u ispitivanju već je počela primjenjivati strože uvjete kao što su niži omjer vrijednosti kredita i založene nekretnine (LTV) ili veći raspoloživi dohodak podnositelja zahtjeva za nove hipotekarne kredite. S druge strane, kamatne stope gotovo svih središnjih banaka približno su jednake nuli, što znači da će kamatne stope na stambene kredite ostati niske u idućem razdoblju. To bi moglo potaknuti osobe sa stabilnim prihodima na ulaganje u nekretnine.

Kad je riječ o cijenama, većina država ove godine očekuje stagnaciju cijena nekretnina ili njihovu neznatnu promjenu prije nego što opet počnu rasti 2021. ili 2022. Većina država s pozitivnim izgledima, kao što su Luksemburg, Belgija ili Nizozemska, ima ograničeno dostupno zemljište, zbog čega je privlačno stranim visokokvalificiranim zaposlenicima. Nasuprot tomu snažan se pad očekuje u Ujedinjenom Kraljevstvu nakon što tržište postane potpuno svjesno gospodarskih učinaka pandemije i još upitnog izgleda Brexita. Mađarska također očekuje ubrzani pad već usporenog tržišta nekretnina.

Ostale države na koje će negativno utjecati zaštitne mjere i oprez ljudi bit će tradicionalna ljetna odredišta kao što su Hrvatska, Španjolska ili Italija, čija gospodarstva jako ovise o turizmu. Cijene vikendica u tim bi državama mogle osobito pasti zbog slabljenja potražnje. Zanimljive se okolnosti mogu uočiti na tržištu nekretnina u Bosni i Hercegovini. Daljnji razvoj tog tržišta snažno je isprepleten s gospodarskim razvojem Zapadne Europe jer veliki dio kupaca pripada dijaspori BiH, ljudima koji žive i rade u inozemstvu. Sličan će fenomen, doduše manje, biti prisutan i na drugim tržištima nekretnina u Istočnoj Europi.

Povratak u prirodu

Trenutačna neočekivana situacija donijela je nekoliko ograničenja u funkcioniranju tržišta nekretnina. U bliskoj će budućnosti nastati mnogo tehnoloških rješenja koja će izmijeniti sada otežane tržišne postupke. U mnogim su se državama nekretnine obilazile virtualno, videopozivom, kako bi se poštovale mjere fizičke udaljenosti. Pandemija će možda promijeniti način na koji ljudi razmišljaju o stanovanju. Omogućavanje rada od kuće možda će preusmjeriti dio potražnje iz gradova u izvangradska područja i uravnotežiti cijene diljem država. Nadalje, elektronička potvrda ugovora s pomoću tehnologije blockchaina možda će postati dijelom standardnog postupka prodaje, baš kao i virtualne šetnje projektima koji se trenutačno grade.

Kriza je cjelokupnom tržištu pružila novi pogled na način kako ljudi diljem Europe žive i otvorila vrata promjenama.