14. listopad 2019.

Kačer o novom zakonu o zemljišnim knjigama: Jedna loša i dvije dobre promjene

U dobra rješenja novog zakona može se ubrojiti ono prema kojem zabilježbe prvenstvenog reda gube učinak istekom roka od godine dana od dana upisa u zemljišnu knjigu, kao i uvođenje nove zabilježbe – izvanrednoga pravnog lijeka. Ali sljedećom odredbom vrlo je lako izgubiti red prvenstva

Kad bilo koji strani stručnjak čuje podatke prema kojima u nekoliko posljednjih saziva hrvatskog zakonodavca (Hrvatski sabor) postotak zakona koji su doneseni po tzv. hitnom ili žurnom postupku premašuje 75 posto, on jednostavno ostane u čudu. Mi, nažalost, znamo da je to tako, ali znamo i ono još lošije i mnogo opasnije – zbog te žurbe u pravilu je vrlo niska kvaliteta donesenih propisa i onda slijedi beskonačno donošenje zakona o izmjenama i dopunama zakona ili, jednostavnije, beskonačno noveliranje zakona.

Jasni rokovi

Te novele onda za posljedicu imaju potrebu donošenja tzv. pročišćenih tekstova, što se u pravilu ne radi. Vjerojatno ćemo još dugo čekati izlazak iz toga začaranog kruga, tako opasnog i za pravnu sigurnost i za vladavinu prava. Ipak, katkad se dogodi i iznimka, aktivnost zakonodavca koju treba pozdraviti. U ovom se tekstu, na primjeru Zakona o zemljišnim knjigama iz ove, 2019. godine, dakle novog – bavimo dvjema pohvalama i, nažalost, jednom kritikom. U idealnom scenariju zakonodavac donosi zakon, a nakon toga od svih se zahtijeva praćenje primjene te da zaključe je li se 'pogodilo' ili nije, ako nije, onda se smišlja kako popraviti 'promašaj'.

Još od siječnja 1997. kada je stupio na snagu, Zakon o zemljišnim knjigama, kao prvi takav hrvatski zakon, sadržavao je i odredbe o zabilježbi nakane namjeravanog otuđenja ili opterećenja. Iako je u biti riječ o iznimno kvalitetnom institutu koji je vrlo upotrebljiv u sprječavanju onih negativaca koje se često kolokvijalno naziva tenisačima (zapravo se radi o ucjeni ili reketu, a reket je ključni dio opreme u igri koja se zove tenis). Iz nekog čudnog razloga taj institut jako dugo praktično nije upotrebljavan u praksi te je standard postao tek posljednjih godina.

Novo rješenje

Unatoč slaboj uporabi, zakonodavac je ipak mijenjao zakonski tekst pa je tako novelom iz 2013. učinjen velik previd – propisano je da zabilježba vrijedi godinu dana nakon dostave rješenja o upisu te da će se u odluci naznačiti koji je to dan, iako je objektivno nemoguće unaprijed znati kada će i hoće li uopće biti dostave. Naravno, stranke su time manipulirale i rok od godinu dana u praksi se produljio na dvije, tri, pa i više godina. Zato je novelom iz 2017. brisana odredba da će u odluci biti naveden dan do kada zabilježba vrijedi, a sada je napokon prihvaćeno najbolje rješenje. Naime, u članku 79. Zakona o zemljišnim knjigama propisano je da zabilježbe prvenstvenog reda gube učinak istekom roka od godine dana od dana provedbe upisa u zemljišnoj knjizi, a to je i te kako jasan podatak koji jamči lakoću utvrđivanja dana do kada zabilježba vrijedi.

Veoma je dobro i to što je zakonodavac (odnosno i predlagatelj – Vlada) Hrvatski sabor shvatio da je potrebno uvesti novu zabilježbu – zabilježbu izvanrednog pravnog lijeka. Naime, riječ je o izvanrednom pravnom lijeku protiv odluke na temelju koje je netko ishodio zemljišnoknjižni upis, drugim riječima zabilježbom izvanrednog pravnog lijeka osigurava se prvenstveni red za uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije uknjižbe, a koja je provedena na temelju pravomoćne odluke koja se tim izvanrednim pravnim lijekom pobija. Time je osiguran red prvenstva i objektivno se minorizira opasnost od beskrajnog slijeda parnica.

Zamka za red prvenstva

No ima i nešto jako loše. Propisano je u članku 93. Zakona o zemljišnim knjigama da se prijedlog za zabilježbu može podnijeti prije ili nakon podnošenja izvanrednog pravnog lijeka, a u roku za podnošenje prigovora odnosno žalbe protiv zemljišnoknjižnog rješenja koje je doneseno na temelju odluke koja se izvanrednim pravnim lijekom pobija. To znači da ako netko zakasni s ovim prijedlogom, ne može utjecati na red prvenstva, a to nadalje znači da zbog jednog propusta, čije poštovanje zahtijeva specijalističko znanje stranke, ostaje bez reda prvenstva, stranka i svi mi bez važnog aspekta pravne sigurnosti i vladavine prava, a onaj tko se uknjižio na temelju isprave koja u postupku po izvanrednom pravnom lijeku bude pobijena biva nagrađen, kao i onaj na kojeg je u međuvremenu prenio svoja prava.