26. studeni 2019.

Hrvoje Kačer: Kad prođe rok žalbe, građevinska dozvola gotovo je neoboriva

 foto Getty Images/istockphoto

Zakon o gradnji nije ugradio institut povratnog učinka iako ga Ustav propisuje. Tako se događa da se započeta gradnja ne dovrši iako je to opasno ili da se ne može preispitati građevinska dozvola za objekt za koji se naknadno utvrdi da nije u skladu s prostornim dokumentima

Ovih smo dana došli do informacije da je na jednoj tzv. elitnoj lokaciji započeta gradnja apartmanske vile s pravomoćnom građevinskom dozvolom na kojoj je dopuštena gradnja jedne etaže više od one propisane planom. Najkonkretnije moguće, građevna dozvola izdana je na način da dopušta podrumsku etažu, suterensku etažu, prizemnu etažu i još tri kata, te prohodnu terasu koja tako postaje sedma etaža (što ipak nije isto kao da je to sedam nadzemnih etaža).

Kada je postavljena (u skladu sa zakonom) ploča na otvoreno gradilište, susjedi su se angažirali na prikupljanju informacija i doznali i dobru i lošu vijest. Dobra vijest je da su utvrdili da izdana dozvola nije u skladu s prostornim dokumentima s kojima bi morala biti u skadu, ali loša vijest je da nitko, pa ni građevna inspekcija, više ne može ništa zato što su rokovi za podnošenje pravnih lijekova istekli. Logično je da je zavladala prava panika zato što su u susjedstvu brojne druge zgrade koje (sve) imaju maksimalno četiri nadzemne etaže, a njihovi bi vlasnici vrlo rado podigli još jednu, neovisno o tome hoće li time nekome (protupravno) zakloniti pogled.

Pravo žalbe, ali…

Na izdanu dozvolu koja predstavlja upravno rješenje ima se pravo žalbe, ali problem je u tome što to pravo ima sam graditelj (koji se u ovakvim situacijama naravno neće žaliti) i stranke, a stranke su samo neposredni susjedi, odnosno vlasnici i nositelji drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje građevinska dozvola. Praktični problem je što se za dostavu poziva vrlo često ne poštuje zakon, pa se dostava vrši putem oglasne ploče, na adrese koje su davno napuštene i slično. Građevna inspekcija bavi se time gradi li se prema izdanoj dozvoli ili ne, a samo u jako kratkom roku od godinu dana moguće je ukidanje dozvole, pa mnogi uopće i ne započinju gradnju u roku kraćem od godinu dana. Kada prođe taj rok, izgleda da nije moguće postići angažman inspekcije.

Pravo je pitanje (ovaj slučaj je samo povod za preispitivanje) je li normativa dobra ili nije, drugim riječima je li normalno i prihvatljivo da se u slučaju kao što je ovaj opisani (u pretpostavci da su navodi točni) jednostavno ne može postići učinkovit angažman inspekcije. Ako se stvarno dogodi da netko dobije dozvolu koja mu dopušta gradnju koju planovi ne dopuštaju, tada ga ne treba štititi, pa ni kompliciranjem s pravnim lijekovima. Naprotiv, pravni lijekovi moraju pogodovati saniranju nezakonitosti tako da se dozvola stavi izvan pravne snage, što zasad, bilo izostankom propisa bilo krutim tumačenjem, očito nije slučaj.

Moguće je brzo riješiti

Nažalost, hrvatski zakonodavac na području građenja nije zakazao samo na ovom pitanju ili problemu. Možda je još više zakazao propisivanjem rokova za dovršetak započete gradnje, posebno uključujući fasadu, ali nije propisao povratni učinak dijela Zakona, iako je to mogao.
Najviši pravni akt u Republici Hrvatskoj je Ustav i on propisuje mogućnost povratnog učinka. Stvarno nije jasno zašto se zakonodavac tom mogućnosti ne koristi daleko češće. Više je nego jasno zašto se objekti koji se grade moraju razmjerno brzo dovršiti, makar vanjski dijelovi. U prilog toj obvezi idu svi mogući argumenti, protiv je samo podržavanje bahatosti i nezakonitosti. Svaki nedovršeni objekt stalna je opasnost za život i zdravlje svih, a posebno prolaznika na koje nešto može pasti i djece kojoj su takvi objekti pravi izazov za penjanje, lutanje i sakrivanje, neovisno o opasnosti. Primjera ima mnogo, da spomenemo samo nikad dovršeni bolnički kompleks na ulazu u Zagreb i pravu opasnu ruševinu u Splitu u susjedstvu hotela s pet zvjezdica. Neovisno o tome što je vlasnik i krivac zagrebačkog slučaja država, jasno je da bi već obično naplaćivanje javnih davanja kao da je objekt u funkciji, da i ne spominjemo kazne za odgovornu osobu, uvelike i žurno promijenili stanje.

Može se kad se hoće

Da država može (kada i ako hoće) jasno pokazuje nedavna novela Zakona o društveno poticajnoj izgradnji koja je propisala zabranu kako otuđenja tako i davanja u najam stanova kupljenih prema odredbama toga zakona i to u roku od deset godina od sklapanja ugovora o kupoprodaji, neovisno kada se to dogodilo. Naime, kada je država (napokon, očito nakon svih drugih) vidjela da je ogroman broj pogodovanih kupaca odlučio na toj pogodovanoj kupnji dodatno zaraditi preprodajom ili iznajmljivanjem, odlučila je to zabraniti i to s povratnim učinkom.

Takvu odluku treba pozdraviti i nadati se da će država nakon toga koraka dobro poraditi i na tome da 'ne prijeti praznom puškom' nego da poduzme ozbiljne mjere na istraživanju tko je u sukobu s tom novom normom, a stvarno u trajnom sukobu s moralom. Pri tome se treba samo nadati da se vodilo računa o potrebnoj većini koja nije jednaka kao za zakone koji nemaju povratni učinak.