21. travanj 2020.

Hrvoje Kačer: Upravitelji zgrada nakon potresa moraju biti servis za suvlasnike

Nije posao upravitelja ni odlučivati umjesto suvlasnika, ali jest njegov posao stručno pripremiti i predložiti suvlasnicima što učiniti   

Upravitelj zgrade trebao bi naći kvalitetnu informaciju komu i kakav zahtjev predati radi smještaja ako stan nije prikladan za stanovanje, organizirati što žurnije uklanjanje ostataka dimnjaka koji prijete padom, pobrinuti se za provjeru statike zgrade… Mnogi to ne rade, zbog čega su stanari prepušteni sebi i onomu što sami naprave

Usprkos tome što mnogi upravitelje zgrada opisuju kao monopoliste, uhljebe i slično, prava je istina potpuno drukčija. Objektivno gledajući, to je, doista, prilično nezahvalan posao koji mogu (dobro) raditi samo oni koju tu djelatnost uistinu vole i koji se nadaju da će se njihov status popraviti. Prije svega, tu mislimo na pravni okvir koji mora biti takav da ne samo omogućava nego i potiče kvalitetno upravljanje. A to, bar u hrvatskom zakonodavstvu, nije tako.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u Hrvatskoj stupio je na snagu 1. siječnja 1997., no za upravljanje zgradama važniji je sljedeći datum, 1. siječnja 1998., jer je u prijelaznim i završnim odredbama Zakona o vlasništvu propisao da su suvlasnici dužni sklopiti međuvlasničke ugovore – ako suvlasnici tako ne postupe, jedinica lokalne samouprave obvezna je postaviti prisilnog upravitelja. Na žalost upravitelja i upravljanja, Zakon o vlasništvu tada je bio fokusiran na drugo, u prvom redu na promjenu vlasničkog sustava; upravljanje zgradama bila mu je zadnja briga. Tada je to bilo i razumljivo, ali do danas zakonodavac (dakle, u više od dvadeset godina) na području upravljanja i upravitelja nije učinio gotovo ništa, a nije pomogla ni sudska praksa jer se taj zakon često tumačio strogo formalno.

Nema 'ne znam'

Koliko je to loše, pokazuje se najočitije u izvanrednim situacijama kao što je današnja, u kojoj smo izloženi ne samo pandemiji nego i snažnom potresu u glavnom i najvećem gradu države. Te okolnosti nameću svima, pa tako i upraviteljima, posebne izazove. Upravitelja, kao i sve druge profesionalce, obvezuje članak 10. st. 2. Zakona o obveznim odnosima da u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupa s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka). Sve djeluje vrlo jednostavno dok se ne stavi u konkretan kontekst, a taj je kontekst (koji i sami upravitelji katkad zanemaruju) da su upravo oni ti koji suvlasniku nemaju pravo odgovoriti 'Ne znam.', 'Ne mogu' i slično. Ako suvlasnici nemaju novca, imaju pravo javiti se upravitelju i zatražiti odgovarajuće savjete na temu kako uzeti kredit, kako dati osiguranje i slično. Sadržajno kvalitetan savjet mora dati za svako stručno pitanje, dakle ekonomsko, pravno, građevinsko...

Hitni i nužni radovi

Što to znači, primjerice, za upravitelja zgrade u centru Zagreba u kojoj se u dijelu stanova ne smije stanovati, a preostali su oštećeni, ali u manjem opsegu? Zgrada ima više dimnjaka koji su u dijelu vidljivom iznad krova potpuno uništeni, a u donjem dijelu, čak do prizemlja, jako oštećeni. Logično je da upravitelj prije suvlasnika nađe kvalitetnu informaciju komu i kakav zahtjev predati radi smještaja npr. u Cvjetnom naselju, kako organizirati što žurnije uklanjanje ostataka dimnjaka koji prijete i životima i imovini, ali i provjeru statike. Međutim, tu obveze upravitelja ne prestaju, štoviše. Upravitelj mora suvlasnicima jasno predočiti što je moguće uz natpolovičnu, a što uz potpunu suglasnost svih suvlasnika. Katkad je moguće premostiti pitanje suglasnosti nalogom inspekcija za hitne i nužne radove, ali problem (koji se često zanemaruje) može biti i u tome što se odredbe o hitnim i nužnim popravcima (čl. 382. – 383.) nalaze u tzv. prijelaznim i završnim odredbama koje se primjenjuju samo dok suvlasnici svoje odnose ne urede u skladu s odredbama glave 4. trećega dijela ZV-a (čl. 66. – 99.).

Stvarnost je nešto drugo

Stvarno stanje i stvarni problemi vrlo su često jako daleko od onoga što je zamislio zakonodavac. Zar nije točno da su mnoge tavanske prostore neke osobe zaposjele bez ikakvoga pravnog temelja ili s veoma dvojbenim temeljem, a pristup krovu i dimnjacima na krovu moguć je ili najlakši jedino onuda? Točno je da suglasnost 'ilegalca' pravno ne znači ništa dok se razgovara o pravu, ali što učiniti kad su tema stvarni odnosi ili posjed?

Kolika je uopće svijest o tome da su mnoge zgrade sagrađene na pravu građenja, a Zakon o vlasništvu propisuje da se zgrada, ako se sruši toliko da se u njoj ne može stanovati, mora obnoviti u roku od šest godina ili pravo građenja ex lege prestaje ukinućem – tko će najprije uskladiti sve suvlasnike, a ako ih i uskladi, tko će osigurati novac? Jasno je da će to biti razmjerno lako kadrovski i u drugom smislu podnijeti ako je riječ o velikom upravitelju kao što je npr. Gradsko stambeno-komunalno gospodarstvo, ali kako zamisliti upravitelja s nekoliko zaposlenih koji upravlja s nekoliko stotina prostora da uspješno izvršava sve obveze prema suvlasnicima?

Pritom treba biti jasno da upravitelji nemaju nikakvu obvezu biti financijski servis za suvlasnike, ali to je, zapravo, jedino u vezi sa zgradom, za što upravitelji s pravom mogu reći da to nije njihov posao. Točnije, nije posao upravitelja ni odlučivati umjesto suvlasnika, ali jest njegov posao stručno pripremiti i predložiti suvlasnicima što učiniti.