09. lipanj 2020.

Hrvoje Kačer: Znate li što je PRAVO PLODOUŽIVANJA? Ugovara se na dugi rok i mnogo je jeftinije od kupnje nekretnine

Pri planiranju investicije poduzetnici bi svakako trebali uzeti u obzir prednosti plodouživanja i pred vlasništvom, jer je jeftinije, i pred zakupom, jer je pravna sigurnost mnogo veća. Iskrsnu li problemi, vjerovnici nemaju što blokirati ili plijeniti

Vrlo se često zakonodavca izlaže kritici i pita: 'Zašto ovo ili ono nije moguće?', 'Zašto je u Londonu moguće kupiti vlasništvo na određeno vrijeme, a kod nas nije?' i slično, a sami ne znamo koji su nam pravni instituti na raspolaganju i ne koristimo se njima. Jedan je od takvih primjera plodouživanje kao stvarno pravo, pravo koje se knjiži u zemljišnim knjigama suda i koje itekako može olakšati život mnogim poduzetnicima. Naime, pravo plodouživanja ​na tržištu je mnogo jeftinije od prava vlasništva (ta razlika može biti i višestruka) i ugovara se na dugi rok. Ako se ugovori na rok do dvadeset godina, razlika između kupnje i prava plodouživanja mora biti najmanje dvostruka.

Primjerice, iznos od dva milijuna eura namijenjen za kupnju nekretnine može biti milijun ili pola milijuna eura za iskorištavanje nekretnine na rok od dvadeset godina. Treba reći i da će cijene plodouživanja zbog pandemije i teže prodaje nekretnina samo padati. Lako je zamisliti situaciju u kojoj poduzetniku ostane na raspolaganju razlika do pune kupoprodajne cijene koju može iskoristiti za uređenje prostora, nabavu sirovine, marketing, zapošljavanje ili što drugo. Istodobno je pravna sigurnost maksimalna, i to pod samo jednim uvjetom – da je nekretnina uredno upisana u zemljišnu knjigu.

Baš poput vlasnika

Pravo plodouživanja​ uređeno je Zakonom o vlasništvu, koji ga definira kao osobnu služnost koja svojega nositelja (naziva se plodouživatelj) ovlašćuje da se u svakom smislu služi nečijom stvari (Zakon je naziva poslužna stvar, bila ona pokretna, što je rjeđe, ili nepokretna, što je gotovo pravilo) u skladu s njezinom namjenom, čuvajući njezino sućanstvo (arhaičan izraz koji znači da se ne dira u bit stvari, dakle da stan ostaje stan, voćnjak ostaje voćnjak i slično, ali nema zapreke ugovoriti da će se od stana za iznajmljivanje napraviti kancelarija i sl.). To pravo može postojati na poslužnoj stvari koja je nepotrošna, bilo pokretna bilo nepokretna, što upravo čini pravilom plodouživanje na nekretninama. Plodouživatelj je ovlašten da se, bez obzira na to kolike su mu potrebe, služi poslužnom stvari u skladu s njezinom namjenom, da je posjeduje kao nesamostalni posjednik, a njegov je i čisti prihod od vrijednosti te stvari, ali sve to samo u granicama očuvanja sućanstva, što uključuje i očuvanje temeljne namjene poslužne stvari.

Plodouživatelj može pravnim poslom prepustiti drugoj osobi izvršavanje svojih ovlaštenja i za to mu ne treba nikakva i ničija suglasnost. To je velika prednost pred npr. pravima zakupnika, koji gotovo za sve mora moliti vlasnika. Vlasnik poslužne stvari mora trpjeti izvršavanje plodouživateljevih ovlasti na svojoj stvari, a svoje pravo vlasništva smije izvršavati samo ako time ne vrijeđa plodouživateljevo pravo. To poduzetniku jamči mirno poslovanje, bez vlasnikova svakodnevnog nadzora.

Prihod i troškovi

Plodouživateljev je sav prihod koji poslužna stvar daje bez umanjenja sućanstva, ali on snosi troškove i terete određene Zakonom. Ovdje je veoma važno što se ne misli na izvanredne troškove (ako je zbog dotrajalosti ili više sile postalo nužno obaviti izvanredne popravke ili izvanredna obnavljanja) koji terete vlasnika. Nedavni potres u Zagrebu i okolici upravo pokazuje razmjere i značenje te vrste troškova. Ako vlasnik ne može ili ne želi obaviti nužne popravke ili obnavljanja, plodouživatelj nije ovlašten od njega zahtijevati da popravlja ili obnavlja vlastitu stvar, nego smije sâm to učiniti i nakon prestanka plodouživanja zahtijevati naknadu kao pošteni posjednik ili primjerenu naknadu za plodouživanje koje je izgubio zbog propuštenoga građenja.

U prihod poslužne stvari ubrajaju se svi plodovi i druge koristi koje stvar daje bez umanjenja sućanstva. Tu se ne misli samo na prirodne plodove u npr. voćnjaku, to vrijedi i za najamnine, zakupnine, kamate i druge prihode koje stvar daje posredovanjem nekoga pravnoga odnosa (civilne plodove). Plodouživatelj snosi sve troškove za uporabu i iskorištavanje poslužne stvari bez obzira na to koliki je prihod ostvaren. Dužnosti i odgovornosti plodouživatelja terete njegova nasljednika odnosno drugoga sveopćeg sljednika.

Još plusova

Pri planiranju investicije poduzetnici bi svakako trebali uzeti u obzir prednosti plodouživanja i pred vlasništvom, jer je jeftinije, i pred zakupom, jer je pravna sigurnost mnogo veća. Naime, iako je moguće knjižiti i pravo iz zakupa, to se gotovo nikada ne radi, a uvjet plodouživanja upravo je uknjižba, i to uz mnogo manju mogućnost vlasnikova ometanja nego u zakupnom odnosu. Iskrsnu li problemi, moguć je prijenos na treću osobu, što je doista velika pogodnost, a vjerovnici su prilično ograničeni jer se zapravo nema što plijeniti ili blokirati. Cijelo vrijeme plodouživanja vlasnik zapravo ima 'neuseljivu nekretninu', ali nakon što plodouživanje prestane, vlasnik ponovo postaje vlasnik u punom značenju toga pojma.