16. ožujak 2021.

Razvrgnuće isplatom - Za nekretninu bez vlasnika sud imenovao skrbnika i omogućio diobu

Višemilijunska investicija mogla je propasti zbog desetine već otkupljenoga ostalog zemljišta na kojem bi se gradili trgovački centar i stanovi za prodaju. Ta desetina bila je upisana u zemljišne knjige, ali nije imala vlasnika, zbog čega se nije mogao provesti prijenos vlasništva. Mogao se taj postupak beskrajno oduljiti, no, srećom, riješen je brzo

Jedan povratnik iz inozemstva odlučio je svoj teško stečeni kapital uložiti u domovini i na urbaniziranoj lokaciji sagraditi trgovački centar i određeni broj stanova. Pregledao je vlasničke listove u nadležnom sudu i sve je djelovalo idilično – građevinski dio lokacije bio je uknjižen 1/1 na osobu koja to zemljište želi prodati te postoji tzv. UPU (urbanistički plan uređenja) koji jasno definira što se i gdje na toj lokaciji može graditi. Pri tome nije djelovalo kao problem što se u istom obuhvatu nalazi i jedna mala parcela (398 metara kvadratnih) koja je označena kao 'zelena površina'. Zemljište je kupljeno pa i 9/10 te zelene površine po cijeni građevinskog dijela, ali jedna je desetina ostala 'visjeti'. Nisu bili problem suvlasnici nego je ta desetina uknjižena na osobu koja je umrla, a nije unesena u rješenje o nasljeđivanju jer je pokojnik nije ni svojatao i tako je tih manje od 40 kvadrata ostalo nekako 'u zraku'. No, kupac se uredno uknjižio, a za to vrijeme pripremana je dokumentacija za ishođenje građevinske dozvole.

Revni referent

Nažalost, pokazalo se da geodetska podloga nije bila baš najurednija, tako da se kod potrebnih korekcija na kraju pokazalo da je dio (manje od desetine) parcele namijenjene za 'zelenu površinu' zapravo smješten u građevinski dio. S obzirom na to da je sve djelovalo idilično, da se praktično na građevinsku dozvolu nije imao tko žaliti (ili bi se žalio bez ikakvih izgleda na uspjeh, a dodatno je bitno i to da resorno ministarstvo u izrazito žurnom roku rješava žalbe, posebno ako je riječ o investicijama) jer je investitor radi daljnjih planova kupio i susjedna zemljišta, na parcelu su dovezeni bageri i sklopljeni su ugovori s izvođačem radova. Odjednom se pokazalo da je to sve 'račun bez krčmara' jer je referent za izdavanje građevinske dozvole smatrao da vlasničko stanje nije čisto.

Od idilične situacije koja je trebala donijeti milijunske iznose komunalnog doprinosa jedinici lokalne samouprave, urednu plaću za mnoge koji bi sudjelovali u građenju barem dvije godine, a kasnije i onima koji bi radili u trgovačkom centru, zaprijetila je propast projekta. Dodatno, mnogi bez riješenoga stambenog pitanja dobili bi krov nad glavom u stanovima koji bi se sagradili, a korist bi imale i banke odobravajući kredite.

Spas od katastrofe

Situacija je djelovala kao nerješiva, točnije nerješiva na kratak rok. Sretnim stjecajem okolnosti, investitor se dosjetio čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i pokrenuo tzv. postupak diobe isplatom. Zatražio je od suda diobu i postavljanje tzv. skrbnika ostavine i imao sreću da je spis dodijeljen sucu koji je to sve jako dobro shvatio. Sudac je u najkraćem roku postavio skrbnika, angažirao sudskog vještaka radi procjene tržišne vrijednosti i na prvom ročištu donio rješenje o isplati – budući da je investitor bio potpuno suglasan da se napravi procjena po cijeni za građevinski dio (po kojem je već otkupio preostalih 9/10) skrbnik se odrekao prava na žalbu i novac je uplaćen na sudski račun i moći će ga preuzeti onaj tko dokaže da je vlasnik. Ako se to ne dogodi novac ide u državni proračun.

Lako je analizirati sada kada se sve ovako (dobro) riješilo. Međutim, samo da je spis dospio kod suca koji ne bi shvatio da je to nešto što se može (mi bismo dodali mora jer je brzina u konkretnom slučaju opći interes, a ničija i nikakva šteta) riješiti gotovo u roku odmah, jer investicije propada ako se riješi za pet ili deset godina. Svaki dan kašnjenja s radovima može značiti gubitak od više stotina tisuća kuna, a lako se moglo dogoditi da sudac koji bi pogledao spis tek za primjerice dva mjeseca odluči da neće raditi ništa dok se ne donese pravomoćno rješenje o naknadno pronađenoj imovini, koji bi...

Mogući scenariji

Mogao je komplicirati i investitor i tvrditi da je tržišna cijena bitno niža, no, srećom, nije. Mogao je skrbnik pro forma uložiti pravni lijek da je cijena preniska i tako otkloniti vječnu sumnju da je s nekim možda u nedopuštenom dosluhu. Na kraju, uz veliko zadovoljstvo što je sve dobro završilo, treba napomenuti i koji bi bio scenarij da se problem nije uspjelo riješiti ovako kako se stvarno dogodilo.

Očito bi nastala ogromna šteta, za koju bi investitor vjerojatno tražio krivca negdje na strani države (država je odgovorna za stanje zemljišnih knjiga, ali i za geodetske podloge, kao i za zakonit rad sudova i tijela uprave), sigurno bi bio vođen dugogodišnji spor s velikim troškovima, ali i ipak ne i potpuno sigurnim pozitivnim rezultatima za investitora. Da su ovakva rješenja češća, investitori bi lakše dolazili i svima bi nam bilo bolje.