Aktualno Preporučeno Preporuka urednika Znanja

Hrvoje Kačer: Dug se namiruje i u slučaju da treća osoba stekne vlasništvo nad nekretninom

dug

Svaka nova vlast javno se više bavi dužnicima i zaštitom dužnika nego vjerovnika, što je vrlo razumljivo i kratkoročno isplativo.

>>>Ovrha na plaću: Na teret poslodavca odvjetnik, javni bilježnik, Fina i sudska pristojba

Zato je od presudne važnosti da se svaki vjerovnik dobro informira o svojem pravnom položaju kako ne bi napravio neki propust (činjenjem ili propuštanjem) koji bi mu pogoršao položaj. Zbog propusta može se dogoditi da ne samo da vjerovnik ne naplati svoju tražbinu nego još ostane i dužan, odnosno bude u dvostrukom minusu – jedan je što tražbinu nije naplatio, drugi je što je stvorio nove troškove (najčešće odvjetničke, bilježničke i sl.).

Birajući između mnogo mogućih manjih tema unutar jedne velike – zaštita vjerovnika, odlučili smo se za zabilježbu ovrhe kao nešto što ovrhu čini dodatno učinkovitom, ali i ograničenja koja založni – hipotekarni dužnik ima, uključujući ona kaznenopravna.

Zašto zabilježba

Zabilježba je jedan od tri vrste zemljišnoknjižnih upisa (pored uknjižbe i predbilježbe). To je upis koji u svojoj osnovi ima svrhu publicirati – učiniti svima dostupnim određene podatke kao što su npr. nečija maloljetnost, oduzeta poslovna sposobnost, pokrenuti stečaj, pokrenuta ovrha, sve sa svrhom da nitko ne može s pravom kasnije reći ‘nisam znao’.

>>>Unatoč manjem broju blokiranih građana povećan dug za 1,6 milijardi kuna

Pravo inače nameće svima brojna opterećenja i da bi sudovima i državi bilo lakše propisuju se brojne mjere, a među njima su najvažnije baš nedopuštanje da se netko pozove na nepoznavanje prava premda svakodnevno imamo nebrojene dokaze da se pravo baš malo poznaje, pa i u velikim kompanijama, što slučaj Agrokora najbolje dokazuje.

Dakle, kada neki vjerovnik ima svoju tražbinu, glavni problem mu je naplata. Ako dužnik ima neku nekretninu stvar je lakše rješiva i vjerovnik će pokretanjem ovršnog postupka postići i zabilježbu ovrhe. Naime, Ovršni zakon određuje da se ‘Ovrha na nekretnini provodi zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom’.

Trenutkom zabilježbe ovrhe nastaje jedna potpuno nova situacija. Naime, tom zabilježbom (koja se provodi prema službenoj dužnosti) ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine (pravo na namirenje) i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo te nekretnine.

U istome, Ovršnom zakonu u jednom se članku kaže da bilo kakva promjena u statusu nekretnine koja je pod zabilježbom ne utječe na ovrhu, ali već u sljedećem polazi se od moguće promjene vlasnika, s tim da i taj mogući vlasnik potpada pod ovrhu, bez obzira na to što nije dužnik
Dodatno, nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva ili kojeg drugoga stvarnog prava utemeljen na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kad je ta raspoložba poduzeta. Riječ je o vrlo jasnoj odredbi koja je sadržana u članku 84. stavak 3. Ovršnog zakona. I sve do sljedećeg stavka istog članka sve izgleda vrlo jasno, vrlo logično i baš onako kako bi i trebalo i moralo biti.

Zabuna u člancima zakona

Međutim, već u sljedećem stavku slijedi pravi šok. Naime, u četvrtom stavku stoji ‘Promjena vlasnika nekretnine tijekom ovršnoga postupka ne sprječava da se taj postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika’. Moglo bi se i moralo prihvatiti tu odredbu ako pod promjenom vlasnika mislimo na nečiju smrt i na stupanje nasljednika na mjesto ostavitelja kao vlasnika.

>>>Vlada očekuje da će tri nova zakona smanjiti broj blokiranih za više od 80 tisuća

Iskustvo, nažalost, uči da je stvarno veliko pitanje na što je to zakonodavac mislio i znači li to možda da imamo dva suprotstavljena stavka (treći i četvrti) istog članka (84.) istog (Ovršnog) zakona. Tako treći zabranjuje upis promjene ‘prava vlasništva niti kojeg drugoga stvarnog prava’ (osim vlasništva može biti neko drugi stvarno pravo, npr. pravo osobne služnosti plodouživanja) utemeljen na raspoložbi i ovršenika, bez obzira na to kad je ta raspoložba poduzeta, i četvrti, koji propisuje kako ‘promjena vlasnika nekretnine tijekom ovršnoga postupka ne sprječava da se taj postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika’.

U redu je što promjena ne utječe na ovrhu, ali zašto se polazi od moguće promjene vlasnika kada je prema općim propisima koji uređuju prijenos (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) propisano da se stvarna prava koja se npr. kupe ili zamijene stječu tek uknjižbom na temelju toga ugovora.

Propisi se moraju uskladiti

Izgleda da mi sami sebi radimo probleme, a svaka nejasnoća u pravu je problem. Propisi međusobno moraju biti fino usklađeni, kao sastavni dijelovi finog funkcionalnog aparata ili stroja. Umjesto toga imamo međusobno suprotstavljene norme tumačenje kojih iscrpljuje suce, ali i stranke.

>>>Kada se može ukinuti ovrha?

Koliki su dosezi takvih čudnih pravnih normi vidi se primjerice po tome da naš kazneni zakon jako strogo sankcionira povredu prava vjerovnika u gospodarskom poslovanju dugogodišnjim zatvorskim kaznama.

Međutim, je li netko uopće prenio imovinu (pa time i je li uopće počinio kazneno djelo) ako Zakon o vlasništvu propisuje da nepokretna imovina nije prenesena dok se eto ne obavi u zemljišnoj knjizi (jedno je tzv. titulus – ugovor, drugo je tzv. modus ili uknjižba).


Pratite Lider na društvenim mrežama linkedininstagram
 
 

Komentari