15. rujan 2018.

Hrvoje Kačer: Treba brisati institut raspolaganja neizbrisanom hipotekom

prof. dr. sc. Hrvoje Kačer
prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Jedan od problema Zakona o zemljišnim knjigama bio je zadržavanje reda prvenstva glede tražbine osigurane hipotekom kad je dug isplaćen, a tražbina ipak nije izbrisana. Taj je problem uočen i o njemu se pisalo, ali sve to nije došlo do ušiju onih koji odlučuju. Naravno da nije dopušteno prejudicirati bilo čije stajalište, ali prilično je nevjerojatno da bi onaj tko objektivno i sa svih strana sagleda taj problem bio za rješenje koje je u ovom trenutku hrvatsko pozitivno zemljišnoknjižno pravo (iako treba reći da je taj dio formalno u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

>>>Hrvoje Kačer: Jasno propisano da se plaćeni doprinosi za nesagrađeno moraju vratiti

Uzaludna nada

Da podsjetimo, pisali smo kako je mlada odvjetnička vježbenica s upravo položenim pravosudnim ispitom izazvala pravu konsternaciju na zemljišnoknjižnom sudu zatraživši da se na mjesto uknjižene hipoteke koja je osiguravala novčanu tražbinu po kreditu koji je gotovo istekao (znači da je tražbina koja se aktualno osigurava na jedan posto od početne) uknjiži druga hipoteka i tako znatno ošteti svakog drugog (hipotekarnog) vjerovnika, pa i onoga koji je bio potpuno miran znajući da je kredit ‘pri kraju‘ i nadajući se da će s drugog mjesta u redu naplate prijeći na prvo.

Na nizu primjera pokazalo se da to što prema našim zakonima vlasnik nekretnine ima pravo raspolagati neizbrisanom hipotekom, odnosno da tu hipoteku može prenijeti na novu tražbinu, ugrožava druge vjerovnike u redu naplate. Bilo bi u skladu s pravom i logično da se tražbinom raspolaže tek kad je hipoteka izbrisana

Čini se da je ta mirnoća u hrvatskome pozitivnom pravu potpuno pogrešna, odnosno posve neutemeljena. Naime, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u čl. 347. propisuje da vlasnik nekretnine ima pravo raspolagati neizbrisanom hipotekom ovlašćujući ga da može prenijeti tu hipoteku na novu tražbinu koja nije veća od one upisane koja je prestala. Ta se pravna norma još jedanput pokazala kao loša, kao ona koju treba ukloniti iz našega pravnog sustava. U pravomoćnoj sudskoj odluci otprije manje od mjesec dana veliki županijski sud presudio je tako da je odbio žalbu najveće hrvatske banke i potvrdio rješenje zemljišnoknjižnog suca općinskog suda kojim je odbijen prigovor predlagatelja izjavljen protiv rješenja ovlaštenoga zemljišnoknjižnog referenta kojim je odbijen prijedlog za prijenos neizbrisane hipoteke.

>>>Hrvoje Kačer: Sudačke plaće – predsjednici sudova prešutno prihvatili ukidanje svojih prava

Zbunjena banka ili...?

Banka je tražila prijenos neizbrisane hipoteke i tako samo potvrdila koliko je to loše zakonsko rješenje. Naime, na tražbinu koja je već bila pri kraju pokušala je upisati drugi dug, stvoren kasnije i ni u kakvoj vezi s onim koji je već isplaćen, i tako pokušala onemogućiti vjerovnike koji su strpljivo čekali da je nađu u redu za naplatu. Tu ne bi trebalo optužiti banku jer kada dvojba u primjeni nastane u tako velikom sustavu, što onda očekivati od pojedinca?

To je još jedan dokaz (nadajmo se, konačni) da je zakonsko rješenje loše i da se mora odmah promijeniti. Naravno, prvi je korak utvrditi da je norma loša, drugi je odrediti učiniti s njom. Prema našemu mišljenju, najmanje je loše rješenje izbrisati cijeli institut raspolaganja neizbrisanom hipotekom jer će takvo novo rješenje biti ‘in favorem‘ svih dobronamjernih, od novih do starih vjerovnika, neće nanijeti štetu dužniku, a pojačat će pravnu sigurnost i vladavinu prava, što je doprinos općem ili javnom interesu.

Pogodovanje manipulacijama

Da dodatno oslikamo loše aktualno rješenje, treba zamisliti slučaj kad netko pošalje pismo namjere da će izbrisati hipoteku. Na temelju toga kupac, naravno, spremno plaća kupoprodajnu cijenu čiji je dio namijenjen za zatvaranje hipotekom osigurane tražbine. Hipotekarni vjerovnik je pak nakon toga, naravno, spreman dati brisovnicu, ali tom hipotekom raspolaže vlasnik nekretnine kao hipotekarni dužnik.

>>>Hrvoje Kačer: ‘Naši’ i ‘vaši’ investitori državni su problem

Kad je potpuno jasno da prosječan pravnik možda i ne zna za to zakonsko rješenje, još je jasnije da njime ne smijemo teretiti nepravnike, kojih je ipak više. Kad je to loše zakonsko rješenje takvo da čak i najveću banku potiče na pogrešan i nezakonit čin, koji je uopće ‘ratio legis‘ postojanja toga pravnog instituta? Nema ga, barem ne među onima koju su pozitivni, odnosno afirmativni. Može ga biti samo u onima koji se svode na pogodovanje negativcima, a takve pravne norme ne bi smjele postojati. Bude li primjedba da je riječ o važnom zakonu koji bi trebalo dirati što rjeđe, dosta je pogledati koliko ga se puta već diralo a da su pri tome ostale netaknute mnoge krizne točke.


Pratite nas na društvenim mrežama [mks_social icon="facebook" size="48" style="square" url="https://www.facebook.com/lider10media/" target="_blank"][mks_social icon="linkedin" size="48" style="square" url="https://www.linkedin.com/company/lider-press-dd/" target="_blank"][mks_social icon="twitter" size="48" style="square" url="https://twitter.com/lider_press" target="_blank"][mks_social icon="instagram" size="48" style="square" url="https://www.instagram.com/lider.media/" target="_blank"]