Analize pokazuju da samo povlačenje, tj. ‘umirovljenje‘ s otpisom imovine iz njezina životnog ciklusa može stvoriti i više od 10 posto ukupnih troškova, no aktiviranjem s pomoću ‘asset‘-menadžmenta trošak se u prvim godinama može smanjiti i do 30 posto te dodatnih od pet do deset posto na godinu u idućih pet godina.
To tvrdi Combisov tehnički direktor Sektora sistemske podrške i integracije Berislav Lastrić, a slično bismo mogli reći za ‘facility‘-menadžment. Spomenemo li ga u razgovoru, u Hrvatskoj će najčešći odgovor biti da je riječ o čišćenju i ugostiteljstvu. Osim tog pojma postoji i ‘asset‘-menadžment, a poslovni ljudi koji se bave takvim menadžmentom nazivaju se menadžeri upravljanja imovinom. Za razliku od nas, u svijetu, u kojem je to zanimanje prepoznato, ti su menadžeri ključan faktor uspjeha tvrtkina poslovanja.
Osnovni zadaci
Predsjednica Hrvatskog instituta direktora (CID) dr. sc. Ljiljana Katičić kaže da tom interdisciplinarnom zvanju i zanimanju nije dana važanost, čak ni znanstveni sektor ne osjeća potrebu za educiranjem menadžera za to zvanje i zanimanje. Jako je posvećena tom zvanju i objašnjava u čemu je razlika između ‘facility‘ i ‘asset‘-menadžmenta. Tako će za ‘facility‘ reći da u njemu menadžer upravlja imovinom koja nije u funkciji osnovne djelatnosti. Njegov je osnovni zadatak uspostaviti registar imovine s čistim vlasničkim, katastarskim, gruntovnim dokumentima i uskladiti ga s bilancom stanja u poslovnim knjigama. Riječ je o tehničkom i higijenskom održavanju imovine koja nije u funkciji osnovne djelatnosti, primjerice upravljanje voznim parkom, ugostiteljstvom, ICT podrškom, bibliotekarstvom te tehničkom i poslovnom dokumentacijom – arhiviranjem.
– ‘Asset‘-menadžer pak upravlja imovinom koja je u funkciji osnovne djelatnosti kao što su industrijski pogoni, bušotine, cjevovodi, željeznički, morski i zračni promet, autoceste, itd. Riječ je o kapitalnim investicijama i upravljanju troškovima te njihovu utjecaju na produktivnost i profitabilnost poslovanja. Takva je funkcija potrebna neovisno o tome je li riječ o državnim, industrijskim poduzećima, bolnicama, tijelima javnih ovlasti, maloprodajnim mjestima, upravljanju državnom imovinom itd. – kaže Katičić.
Kolika je važnost menadžera upravljanja imovinom, možda najbolje govori to da su oni među najvažnijim ljudima u tvrtki i ključni su faktor uspjeha poslovanja jer se brinu za fizičku imovinu, njezinu nabavu i odabir, ulaganja, tehnologiju, održavanje i obnavljanje fizičke imovine te nadzor nad njom. Katičić tvrdi da je riječ o visokosofisticiranom zvanju i zanimanju jer ono, objašnjava, obuhvaća širok spektar znanja, od inženjerstva, ekonomije, prava do organizacijskog dizajna. Učinkovitost te vrste menadžmenta sastavnica je svetog trojstva poslovanja, a to su operativni, poslovni i strateški plan, koji ovise o učinkovitosti tih menadžera, što pokazuju svjetska iskustva.
Kobno zanemarivanje
U tranzicijskim zemljama, u koje se ubraja i Hrvatska, posebno su veliki izazovi pred tim dvama menadžmentima. U njima nema dobre prakse u upravljanju državnom i lokalnom imovinom, nisu sređeni registri fizičke imovine (fizička bilanca imovine) i ta imovina nije usklađena sa zemljišnim i poslovnim knjigama – katastrom i gruntovnicom. Upravo je to jedan od zadataka ‘facility‘-menadžera u organizaciji. Čak i kad bi se u državnim tvrtkama posvetila pozornost ustoličavanju takvih menadžera, problem je u nedostatku institucionalnog okvira upravljanja imovinom. Upravo je to jedna od ključnih zapreka u privlačenju izravnih stranih ulaganja u većini tranzicijskih zemalja.
– U hrvatskom slučaju taj je problem još izraženiji jer u bilanci države imamo natprosječno nacionalno bogatstvo u fizičkoj imovini u odnosu na financijsku. Samo kvalitetno definiranim institucionalnim okvirom za privlačenje investicija, čistim zemljišnim knjigama i vlasničkim odnosima te sređenim registrima fizičke imovine menadžer imovine pridonijet će poboljšanju učinkovitosti uporabom fizičke imovine. Infrastrukturne naknade i troškovi za neučinkovitu uporabu imovine i tzv. mrtvi kapital uvijek su previsoki i velik su izdatak za državu i organizacije bez obzira na to tko upravlja njome. Izostanak tog organizacijskog ustroja ili njegova manjkavost u organizaciji u kojoj je u bilancama stanja velik udjel fizičke imovine može imati negativne ekonomske posljedice i ključan je s aspekta ekologije, zdravlja i ostale sigurnosti u izvedbi poslovnih operacija – kaže Katičić.
U Combisu se već godinama bave uvođenjem rješenja za ‘asset‘-menadžment. Tehnički direktor Sektora sistemske podrške i integracije Berislav Lastrić veli da je u posljednje vrijeme primjetan lokalni porast interesa za upravljanje imovinom i premještanje fokusa na njega, kako IT-a i njegovih procesa tako i cjelokupnog korporativnog ‘asset‘-menadžmenta povezanoga s cjelokupnim poslovanjem. Ta je promjena, kaže, ponajprije vidljiva s rastom zrelosti procesa unutar organizacije.
– U tom procesu IT počinje ispunjavati svoju ulogu kao poslovni partner ostalim funkcijama društva i potpora menadžmentu, ali i upravi. Iako su primjena IT tehnologija i podrška procesima ‘facility‘-menadžmenta malo specifičnije i zasad je ponuda na tržištu manja, razvidna je velika primjenjivost i potreba uporabe IT tehnologija i u tom segmentu – kaže Lastrić koji razliku između ‘asset‘ i ‘facility‘-menadžmenta prikazuje na zanimljivom primjeru.
Prihodi i troškovi
‘Asset‘-menadžment, objašnjava, bavi se imovinom u sklopu poslovne strategije i usmjeren je na prioritete investitora. ‘Facility‘ je usmjeren na krajnjega korisnika i pojedinca, bavi se usklađivanjem upravljanja imovinom i poslovanja radi unapređenja produktivnosti rada u radnoj okolini. Kao dobre primjere primjene ‘asseta‘ i ‘facilityja‘ navodi poslovanje nekretninama financijskog sektora. Objašnjava da će upravljanje portfeljom nekretnina biti adresirano s aspekta ulagača, pri čemu se često upotrebljava termin ‘asset‘-menadžment. Istodobno će za najmoprimca način i kvaliteta uporabe nekretnine sa svim njezinim aspektima biti primjena usluge ‘facility‘-menadžmenta. Dražen Octenjak, direktor Sektora upravljanja imovinom i gotovinom u Erste&Steiermärkische banke, kaže da se ta banka za poslove ‘facility‘-menadžmenta koristi uslugama vanjskog partnera. Neki su od razloga velik broj poslovnica i njihova dislokacije te stručno znanje iz raznih tehničkih područja koje imaju djelatnici specijaliziranih tvrtki. Da sama odluči upravljati imovinom, banci bi troškovi izobrazbe i broja vlastitih radnika bili znatno viši, pa je i to razlog zbog kojega se angažiraju vanjski suradnici. Kad je pak riječ o ‘asset‘-menadžmentu, za njega je zadužen Sektor upravljanja imovinom i gotovinom i organizacija je utemeljena na interesima Grupe Erste. ‘Asset‘-menadžment i ‘facility‘-menadžment važni su s položaja upravljanja troškovima. Kvalitetno upravljanje prostorom i njegovo održavanje nužni su preduvjeti za bankovno poslovanje, pri čemu je osnovna premisa da su investicije i troškovi pomno planirani i kontrolirani. Dobar je primjer aktiviranje mrtvoga kapitala. Ako su nekretnine neiskorištene, donose trošak; stave li se u funkciju, bilo davanjem u zakup ili prodaju bilo uporabom za poslovanje državnih tvrtki, nose prihod. Ipak, treba reći kako nije uvijek racionalno koristiti se nekretninom.
– Teško je uskladiti potrebe s raspoloživim nekretninama. Primjerice, nekretninu koja zbog lošeg stanja zahtijeva veliko ulaganje možda je bolje prodati nego urediti jer već i kvalitetna lokacija može donijeti prihod – kaže Octenjak.
Znanje i vještine tih menadžera svakako su potrebni i privatne će ih tvrtke, ako ih i nemaju, uvesti bez problema. Možda je ova priča mnogo važnija za državu, koja neefikasno upravlja imovinom, i možda bi upravo zbog toga ona mogla uložiti u takve kadrove.