19. kolovoz 2020.

Poslovne nekretnine: Jačanje internetske prodaje i rad od kuće itekako će utjecati na kretanje cijena

Tržište poslovnih nekretnina u Hrvatskoj dosad nije bilo veći izvor sistemskih rizika, a njegova važnost u usporedbi s tržištem stambenih nekretnina iz perspektive stabilnosti domaćega financijskog sustava bila je znatno manja, stoji u najnovijoj analizi Hrvatske narodne banke. No, budući da se ne može isključiti mogućnost da u nekim okolnostima akumulacija sistemskih rizika povezanih s kretanjima na tom tržištu može potencijalno ugroziti financijsku stabilnost, HNB kontinuirano radi na unaprjeđenju procesa njihove identifikacije i praćenja te je započeo s prikupljanjem dodatnih podataka o kretanjima na pojedinim segmentima tog tržišta. Slično kao i kod stambenih nekretnina, neodrživa kretanja u segmentu poslovnih nekretnina u povijesti su bila povezana s brojnim financijskim krizama.

Razlog tome leži u njihovoj snažnoj vezi s realnim kretanjima i relativno neelastičnom ponudom takvih nekretnina, a u nekim slučajevima i sa snažnim utjecajem međunarodnoga kapitala na taj segment tržišta nekretnina. Zbog tih razloga identifikacija i ocjena sistemskih rizika povezanih s tržištem poslovnih nekretnina važan su dio ukupne analize financijske stabilnosti u pojedinoj zemlji. U ovom okviru njihova se analiza, osim na relevantnim podacima HNB-a i DZS-a, zasniva i na dodatnim pokazateljima tržišta poslovnih nekretnina prikupljenima od tržišnih sudionika. Ti su pokazatelji raspoloživi za kratko razdoblje koje ne pokriva cijeli gospodarski ciklus, a odnose se ponajprije na Zagreb i okolicu, koji čine najlikvidniji segment toga tržišta i za koji agencije imaju pouzdane podatke.

Izloženost banaka je ključna

Kao najvažniji kanal utjecaja poslovnih nekretnina na financijsku stabilnost izdvaja se izloženost kreditnih institucija prema tom sektoru, bez obzira na to je li riječ o izloženosti kroz odobrene kredite ili kroz kolaterale u obliku poslovnih nekretnina, posebice u uvjetima pucanja cjenovnih balona na tom tržištu. Podaci domaćih kreditnih institucija o njihovim izloženostima koje su osigurane stambenim i poslovnim nekretninama pokazuju da je poslovnim nekretninama u Hrvatskoj osigurano manje od sedmine ukupnih izloženosti osiguranih nekretninama.

Iako je taj pokazatelj tijekom 2019. i početkom 2020. bio viši u odnosu na prosjek prethodnoga petogodišnjeg razdoblja, može se zaključiti da kretanja na tom tržištu imaju znatno manju težinu u kontekstu financijske stabilnosti u odnosu na kretanja na tržištu stambenih nekretnina te da se u promatranom razdoblju sistemski rizici povezani s izloženošću kreditnih institucija prema tom sektoru nisu znatno povećali. Relativno niskoj razini sistemskih rizika povezanih s poslovnim nekretninama u proteklih su nekoliko godina pridonijeli i relativno slaba aktivnost na tom tržištu te vrlo stabilno kretanje cijena i prinosa na pojedinim segmentima tog tržišta. Poput kretanja na tržištu stambenih nekretnina, nakon kontinuiranog usporavanja koje je počelo još 2007., građevinska aktivnost mjerena brojem izdanih građevinskih dozvola za nestambene nekretnine te površinom završenih nestambenih zgrada u proteklih je nekoliko godina blago ojačala. Unatoč tome, ona se još uvijek nalazi na gotovo upola nižoj razini u usporedbi s razdobljem prije izbijanja globalne financijske krize. I prema broju izdanih građevinskih dozvola za nestambene nekretnine i prema površini završenih objekata dominiraju industrijske zgrade i skladišta.

Hoteli na vrhu ljestvice

No, oni većinom nisu građeni za komercijalne svrhe, već su ih gradila poduzeća za vlastite potrebe, što znači da se ne ubrajaju u poslovne nekretnine. U razdoblju nakon 2015. broj izdanih dozvola za hotele i slične zgrade raste, što je povezano s dobrim rezultatima turističkih sezona i očekivanim nastavkom pozitivnih trendova u tom sektoru, dok broj izdanih dozvola za zgrade za promet i komunikacije, zgrade za trgovinu na veliko i malo te uredske zgrade uglavnom stagnira ili se smanjuje. Aktivnost u sektoru poslovnih nekretnina mjerena iznosom kupoprodajnih transakcija u proteklih je nekoliko godina, prema podacima jedne od privatnih agencija, također jačala, uz snažne oscilacije između godina.

Posebno su se intenzivirale transakcije u segmentu hotela, pa su one u 2019. bila najviše i u apsolutnom i u relativnom iznosu. Slijedili su ih uredski prostori čija je relativna važnost tijekom godina varirala, dok su se nekoć dominantna ulaganja u maloprodajne prostore znatno smanjila. Kupoprodajne transakcije kojima su predmet bili logistički centri bile su najmanje zastupljene u većem dijelu promatranog razdoblja. U razdoblju od 2017. do prvog tromjesečja 2020. udio slobodnih kapaciteta na tržištu uredskih prostora stabilizirao se na relativno niskoj razini od oko 3 posto ukupnih uredskih kapaciteta raspoloživih za najam, nakon snažnog porasta njihove količine u posljednjem postkriznom recesijskom razdoblju. Istodobno, smanjenje i stabilizacija količine raspoloživih uredskih prostora doveli su do blagog rasta cijena najma tek krajem promatranog razdoblja, neovisno o tome je li riječ o uredskim prostorima klase A ili klase B, a dostupni podaci o prinosima na ulaganja u uredske prostore klase A upućuju na njihov postupni pad.

U prvom tromjesečju 2020. glavni izvor potražnje za uredskim prostorima u Zagrebu bio je sektor informatičkih tehnologija, za čije je zaposlenike zakupljeno 56 posto prostora zakupljenih u tom tromjesečju, a slijedile su djelatnosti povezane s poslovnim savjetovanjem i financijama. Raspoloživost slobodnih prostora za najam za potrebe maloprodaje u razdoblju do kraja prvog tromjesečja 2020. uglavnom se blago smanjivala te se na kraju tog razdoblja prosječno kretala oko 4 posto za segment tržišta A, odnosno oko 11 posto za segment B. Prinosi za segment A u proteklom se razdoblju nisu mijenjali i iznosili su oko 7 posto, a cijene najma također su bile relativno stabilne. Nasuprot tome, cijene zakupnina za segment tržišta B u proteklom su razdoblju zabilježile blagi rast.

Malo ulaganja zbog birokracije

Tržište industrijskih nekretnina i logističkih centara najslabije je razvijen segment domaćega tržišta poslovnih nekretnina. Ponuda skladišnih prostora vrlo je ograničena i odnosi se uglavnom na starije zgrade, dok je ponuda novih prostora iznimno mala. To je, prema ocjenama tržišnih sudionika, djelomice posljedica administrativnih zapreka i visokih komunalnih naknada koje se plaćaju po kubnom, a ne po kvadratnom metru, što obeshrabruje ulaganja u gradnju takve vrste objekata. Iz tih razloga segment logističkih prostora karakterizira vrlo niska raspoloživost slobodnih kapaciteta za najam, koja se kreće oko 3 posto, a cijene najma i prinosi viši su nego u usporedivim zemljama. Na kretanje fizičkih pokazatelja na tržištu poslovnih nekretnina, a time potencijalno i na financijsku stabilnost, u sljedećem bi razdoblju mogli utjecati trendovi koji su već dulje vrijeme prisutni na tom tržištu, a koji su dodatno ubrzani pandemijom koronavirusa, poput jačanja internetske prodaje i sve učestalije prakse rada od kuće.

Takve promjene u ponašanju ljudi neminovno djeluju na gotovo sve segmente tržišta poslovnih nekretnina, a time potencijalno mogu prouzročiti i probleme dijelu sudionika tog tržišta u podmirivanju njihovih obveza. Rad od kuće, koji je obilježio većinu zemalja u razdoblju tijekom kojeg su na snazi bile stroge epidemiološke mjere, u Hrvatskoj je prije pandemije bio vrlo slabo zastupljen. Međutim, prve analize provedene od strane agencija koje se bave komercijalnim nekretninama upućuju na znatnu promjenu odnosa prema takvom načinu rada iz perspektive poslodavaca i zaposlenika. Stoga se može očekivati da će dio poslodavaca u određenom obujmu nastaviti tu praksu i u budućnosti. Usto, na tržište uredskih prostora u Zagrebu utjecao je i potres koji je oštetio dio uredskih prostora, pa je u razdoblju netom nakon potresa aktivnost na tržištu porasla zbog jačanja potražnje za uredima u sigurnijim zgradama.

Jača potražnja za logističkim centrima

Tijekom razdoblja karantene znatno se ubrzao i proces “prijelaza” na kupnju preko interneta. S pretpostavkom da će dio korisnika zadržati tu naviku i nakon normalizacije uvjeta života, može se očekivati daljnji rast potražnje za logističkim prostorima, a posljedično i jačanje ulagačke aktivnosti u tom segmente, uz moguće smanjenje potražnje za maloprodajnim prostorima. Turizam je jedan od sektora koji je najviše pogođen posljedicama pandemije koronavirusa te se zbog neizvjesnosti oko njezina trajanja i intenziteta u nastavku godine očekuje pojačani oprez ulagača u hotele i slične zgrade, što bi moglo dovesti do pada ulaganja u taj sektor u odnosu na prethodne godine.

Analiza dostupnih podataka pokazuje da su fizički pokazatelji sa svih promatranih segmenata tržišta komercijalnih nekretnina u proteklom razdoblju bili relativno stabilni, pa se može zaključiti da na tom tržišnom segmentu nije bilo prekomjernog rasta cijena te da se razina sistemskih rizika povezana s kretanjima na tom tržištu nije znatnije izmijenila. Analogno tome, promatrano iz perspektive kreditnih institucija, njihov stupanj izloženosti prema poslovnim nekretninama u takvim uvjetima također ne predstavlja znatniji sistemski rizik, zaključuje se u analizi HNB-a.